Trong 14 ngân hàng thương mại tính đến cuối tháng 6/2022, tài sản thế chấp là bất động sản hiện chiếm khoảng 60% tổng thế chấp của khách hàng tại các ngân hàng.
Nhiều ngân hàng hiện nay cho vay với tỷ lệ 70-85% so với giá trị sổ sách của bất động sản. Với việc giá trị bất động sản giảm giá, thanh khoản thấp, khoản vay trở thành nợ xấu, việc bán thanh lý tài sản để xử lý nợ xấu cũng không phải dễ dàng để thu lại toàn bộ gốc của khoản vay.
Nhiều báo cáo của các cơ quan quản lý thừa nhận, mặc dù Nghị quyết 42/2017/QH14 đã hỗ trợ nhiều ngành ngân hàng về xử lý nợ xấu nhưng thực tế còn rất nhiều vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo mà chủ yếu là bất động sản.
Nhiều vụ việc kéo dài đến 3 năm chưa giải quyết xong, nguyên do một số tài sản đảm bảo bằng bất đông sản thay đổi hiện trạng, vướng mắc về pháp lý trong xây dựng… dẫn đến thi hành án thu hồi tài sản cho ngân hàng mất nhiều thời gian.
Việc xử lý tài sản đảm bảo nợ vay ngân hàng là bất động sản, đất đai thường có giá trị lớn, trong khi người dân còn có tâm lý e ngại mua tài sản loại này.
Do vậy tình trạng bất động sản, nhà đất đấu giá không có người mua tài sản phải giảm giá nhiều lần, có những tài sản giảm giá đến 30% thậm chí giảm đến 50% mới bán được.
Chưa kể, quy định tài sản nhà đất khi kê biên nếu có tranh chấp phải hoãn chờ kết quả điều tra của toà án, điều này dẫn đến thực tế người đi vay vốn không có khả năng trả nợ ngân hàng đã cố tình gây tranh chấp giả khiến ngân hàng không giải quyết được tài sản đảm bảo nợ vay.
Theo số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu, nợ tiềm ẩn của hệ thống ngân hàng đang rất lớn, đến cuối tháng 7/2022 là 5,41% (khoảng 600.000 tỷ đồng).
Thị trường bất động sản giảm giá, thanh khoản thấp sẽ tác động rất lớn tới khả năng xử lý nợ xấu của các ngân hàng.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam lưu ý, hiện nay chúng ta vẫn chưa hình thành được thị trường mua bán nợ – đây là nút thắt với việc xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng.
Đặc biệt trong bổi cảnh nền kinh tế hậu COVID, các thông tư về giãn hoãn nợ cho doanh nghiệp của Ngân hàng Nhà nước hết hiệu lực, áp lực nợ xấu và xử lý nợ xấu ngân hàng sẽ ngày càng nặng nề hơn.
Nổi bật có những ngân hàng có tỷ lệ tài sản thế chấp là bất động sản rất cao như ACB có 94% tài sản thế chấp là bất động sản; Sacombank là 87%.
Một số ngân hàng có tỷ lệ bất động sản thế chấp thấp (khoảng 30 – 40%) gồm TPBank, MBBank, MSB, VPBank, SHB.
Còn lại trung bình bất động sản chiếm khoảng 60 – 70% trong tổng tài sản thế chấp gồm Vietcombank, Techcombank, LienVietPostBank, VIB, OCB, HDBank, SeABank.
Trong hoạt động tín dụng, tài sản đảm bảo nợ vay rất đa dạng, có thể dùng bất động sản, nhà xưởng, doanh số bán hàng…
Tuy nhiên các ngân hàng thường có xu hướng nhận tài sản đảm bảo nợ vay là bất động sản do có nhiều ưu điểm như cố định, thanh khoản cao, giá trị khó giảm.
Chẳng hạn, do đặc tính cố định nên bất động sản không thể di dời như các động sản, khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay.
Bên cạnh đó, do bất động sản có tính khan hiếm, sự phát triển của thị trường bất động sản (thường là tăng trong trung, dài hạn, khó mất giá, trừ rủi ro bong bóng) nên tính thanh khoản đối với bất động sản luôn ở mức tốt so với các loại hàng hóa thông thường. Vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản.
Bất động sản cũng được ưu tiên vì có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng.
Tuy nhiên, thực tế, việc nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản cũng đang mang tới rủi ro cho ngành ngân hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp giảm sút trong thời gian gần đây, khối lượng và giá trị giao dịch đều ở mức thấp.
Tồng Hợp