Nhiều người hiện nay có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong 2 tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn, thị trường bất động sản có dấu hiệu “xì hơi” nhưng chưa phải là gia đoạn cao điểm…
Ở góc nhìn chuyên gia, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam Nguyễn Hoàng cho hay, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp bất động sản giảm rõ từ năm 2020, và đang bao trùm rộng hơn từ đầu năm. Tuy nhiên, thị trường vẫn có giao dịch chứ không hoàn toàn đóng băng.
Theo ông Hoàng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “xì hơi” rõ nét. Trước khi nói đến câu chuyện liệu thị trường đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới (bao gồm cả sốt đất trở lại) thì phải nhìn vào thực tế thị trường.
Cụ thể, hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với 2019 trở về trước.
Trong mấy năm qua, nhất là từ nửa cuối năm 2020, diễn biến giá bất động sản tăng với tốc độ cao, liên tục và ghi nhận ở hầu hết sản phẩm đất nền, nhà mặt đất, chung cư và nhà liền, kề biệt thự… Tuy nhiên, từ đầu năm nay, giá có xu hướng chung là chững lại, chỉ tăng ở một số vị trí, loại sản phẩm. Thậm chí ở nhiều nơi, với nhiều loại, giá còn giảm, chủ đầu tư rao bán cắt lỗ.
TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cũng nhìn nhận, từ nay đến cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ không nhiều nếu xung đột giữa Nga và Ukraine vẫn diễn ra. Bởi giá xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi. Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường hạn chế sẽ làm tăng giá bất động sản từ 20 – 30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ những yếu tố khác như giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, lạm phát…
Chuyên gia này phân tích, giá nhà đất tăng trong thời gian qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa, giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước là tăng một lúc từ 10 – 15% mà sẽ tăng vài phần trăm hàng tháng. “Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không nhiều thay đổi so với những quý đầu năm khi nguồn cung hạn chế và ngân hàng vẫn thắt chặt tín dụng”, đại diện Savills dự đoán.
Dự đoán về giá bất động sản, các chuyên gia cho rằng, những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, có thể khai thác thì vẫn giữ giá vì nguồn cung tại các đô thị lớn đang giảm dần, cộng với tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền đã khiến phân khúc này chuyển động nhưng với biên độ giá và lượng giao dịch ít hơn.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. Theo đó, 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.
Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp BĐS bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.
Thứ ba là về thuế BĐS, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đạt 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020. Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân và con số này có thể vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Tổng Hợp