Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn. Nên ưu tiên vốn cho các dự án dành cho nhu cầu ở thực, mua nhà sẽ khó khăn hơn.
Báo cáo mới công bố gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, vài tháng qua, sự quan tâm đến kênh đầu tư bất động sản đã sụt giảm đáng kể so với những tháng đầu năm. Cụ thể, theo con số thống kê của VARS được thực hiện thông qua hệ thống đăng tin mua/bán hàng tuần của batdongsan.com.vn, tỷ lệ tin rao liên quan đến bất động sản hai tháng 4-5/2022 đã liên tiếp giảm khoảng 10% mỗi tháng so với các tháng trước đó.
Đặc biệt, giao dịch mua bán loại hình đất nền có dấu hiệu chững lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng lớn hay nâng cấp đơn vị hành chính.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho biết, xem xét các quy định mới được cơ quan soạn thảo đưa ra có thể thấy, những quy định tại dự thảo Thông tư 39 dành cho ngân hàng nhưng gián tiếp tác động đến khách hàng, đặc biệt khách hàng cá nhân sẽ khó có cơ hội sở hữu nhà hơn khi cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng thương mại không cho vay mua nhà hình thành trong tương lai, cho vay nộp tiền đặt cọc, góp vốn….
Ông Hiếu phân tích thêm, thực tế các đơn vị kinh doanh bất động sản trong những năm gần đây đã không dễ tiếp cận vốn ngân hàng nên chuyển dịch sang phát hành trái phiếu để huy động vốn khiến trái phiếu bất động sản tăng vọt. Thế nhưng, sau một số vụ việc “con sâu làm rầu nồi canh” và những cảnh báo khá khắc nghiệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện cũng không dễ huy động.
Còn một nguồn vốn nữa được các chủ đầu tư trông chờ là từ nguồn khách hàng đặt cọc, trả tiền mua sản phẩm theo tiến độ triển khai dự án, nhưng các thống kê cũng chỉ ra rằng, tại hầu hết dự án, có đến 60-70% khoản khách hàng nộp ban đầu đến từ nguồn tín dụng ngân hàng, thế nên việc “chặn” dòng vốn này có thể gây ra nhiều hệ lụy cho nhiều thành viên thị trường khác nhau.
Các quy trình thẩm định hồ sơ cho vay, phương án sử dụng và khả năng trả nợ “có vẻ phù hợp với các doanh nghiệp gồm đầy đủ ban bệ hơn là dành cho các cá nhân vốn không dư dả nên phải vay vốn ngân hàng để tạo lập chỗ ở”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở khu vực phía Nam nhận xét.
Đó cũng là nỗi lo của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khi vị chuyên gia này cho rằng, vấn đề là dự thảo nêu trên sử dụng từ “kiểm soát” việc “cho vay mua, kinh doanh bất động sản” và “kiểm soát” việc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn”. Điều này dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản dân cư, dù chính cơ quan này đã khẳng định không có việc siết tín dụng với bất động sản.
“Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ‘ngại’ hoặc ‘không dám’ cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mà điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản”, ông Châu nhận xét.
Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…
Ở một góc độ khác, có ý kiến cho rằng, động thái của Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết, tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo mới chưa hợp lý.
Dòng tiền là vấn đề được các chuyên gia nhắc đi nhắc lại, bởi nếu chưa có sự tham gia của dòng tiền thì dù dự án có tốt đến đâu cũng khó tạo sóng trong ngắn hạn. Và như một vòng tròn lặp lại, dự án không có dấu hiệu của sóng lại càng khó hấp dẫn các nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh tâm lý thận trọng, chờ đợi các biến số lạm phát, xử lý thị trường trái phiếu… trở nên rõ ràng hơn.
Tổng Hợp