Các tháng vừa qua, thị trường bất động sản TP.HCM đã có những chuyến biến khi việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản được triển khai. Nguồn cung bất động sản TP.HCM trong thời gian qua luôn không đủ cầu…
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.Từ đầu năm 2022, giá bất động sản cũng liên tục leo thang ở nhiều phân khúc. Theo VARS, thị trường nhà đất TP.HCM chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 – 10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.
Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% – tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.
Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.
Chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản – REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.
Theo VARS, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.
Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân – những người dễ bị tổn thương nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc chơi giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và vận hành theo cơ chế thị trường. Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở…
Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) chia sẻ, thị trường bất động sản hiện nay do chính những doanh nghiệp bất động sản đang dẫn dắt. Trong khi đó, theo quy tắc thị trường thì phải là do người mua dẫn dắt. Do người dân không có sản phẩm nên phải mua tất cả những gì thị trường tung ra. Và đó là lý do tại sao giá bán nhà ngày càng cao.
Ông Nghĩa cho biết thêm, gần như ba năm nay, nguồn cung trên thị trường rất hạn chế và giảm liên tục theo thời gian. Trong khi đó, các doanh nghiệp muốn giảm giá nhà cũng khó bởi giá đất hai năm nay tại nhiều khu vực đã tăng gấp đôi so với trước đây.
Ngoài ra, việc tính tiền sử dụng đất rất khó, có những dự án 10 năm nay không đóng tiền sử dụng đất được. Do đó, doanh nghiệp không có dữ liệu đầu vào để đưa ra giá bán hợp lý. Rất cần Chính phủ, các tỉnh, thành rà soát lại toàn bộ các dự án hiện có. Dự án nào cần siết tín dụng, nhất là dự án hình thành trong tương lai thì cần phải siết. Dự án nào đã hình thành trên thực tiễn và nhà đầu tư có năng lực tốt thì mạnh dạn giải ngân.
Tổng Hợp