Báo cáo quý 4/2021 của Colliers Việt Nam đã chỉ ra diễn biến thị trường căn hộ tại Tp.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng. Trong đó, thị trường bất động sản có những diễn biến bất ngờ cả về giá và lực cầu sau nhiều tháng im lìm vì dịch bệnh.
2021 khép lại thêm đầy dãy khó khăn đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS), thị trường tiếp tục mất cân đối cung – cầu, “sốt đất” xảy ra sau mỗi đợt dịch Covid-19, nhiều cơ chế mới giúp “khơi thông” thị trường và kết thúc một năm nhiều biến động với việc đất đấu giá ở Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) đạt mức kỷ lục chưa từng có. Nhưng các chuyên gia vẫn kỳ vọng rất lớn vào sự phục hồi vào năm 2022, cùng Kinh tế & Đô thị điểm lại những sự kiện nổi bật của thị trường BĐS trong năm 2021.
ại Đà Nẵng ít ảnh hưởng bởi Covid-19 hơn Tp.HCM và Hà Nội, tuy nhiên, người mua các dự án tại Đà Nẵng chủ yếu đến từ Hà Nội và TP.HCM, do đó, các dự án đã bị trì hoãn cho đến khi Hà Nội và Tp.HCM mở cửa trở lại. Tuy nhiên, kể từ khi mở bán, tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh so với năm 2020, giá bán tăng 5% so với quý 4 2020.
Về nguồn cung, căn hộ Đà Nẵng tăng mạnh trong quý 4 2021 kể từ khi Tp.HCM và Hà Nội mở cửa. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp tại quận Sơn Trà và Hải Châu, nơi có các dự án căn hộ có tiềm năng khai thác cho thuê. Nói về triển vọng thị trường căn hộ 3 miền đất nước, Colliers Việt Nam cho hay, sau đại dịch, thị trường đang dần hồi phục vào quý 4/2021 và được dự báo sẽ tăng trưởng nhanh vào năm 2022. Ở phân khúc hạng sang và cao cấp, các dự án tại khu vực trung tâm và thành phố Thủ Đức sẽ là khu vực nổi bật của Tp.HCM.
Bên cạnh đó, thị trường các tỉnh lân cận Tp.HCM cũng sẽ thu hút các nhà đầu tư cá nhân đầu tư sinh lời cao. Trong năm 2022, giá bán căn hộ tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng do giá đất, chi phí xây dựng tăng. Về dài hạn, với sự phát triển của đầu tư công, đặc biệt là phát triển cơ sở hạ tầng tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của bất động sản trong những năm tới. Còn theo Quy hoạch chung Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Đà Nẵng được xác định là đô thị loại I trực thuộc Trung ương, là trung tâm kinh tế lớn của cả nước về du lịch, công nghiệp và giao dịch thương mại,… Các phân khúc bất động sản sẽ được hưởng lợi lớn trong những năm tới.
Tại Tp.HCM, trong quý 4/2021, giao dịch tăng mạnh do nhu cầu cao sau 3 tháng cách ly. Các nhà đầu tư đã thực hiện một số sự kiện và hoạt động trực tuyến cùng ngoại tuyến để thu hút người mua. Giá bán tăng 10 – 15% so với quý 4/2020, đặc biệt là các dự án nằm ở phía Đông và phía Nam TP.HCM, nơi có tiềm năng phát triển về hạ tầng. Căn hộ Tp.HCM định giá mới với sự xuất hiện của dòng sản phẩm căn hộ siêu sang của tập đoàn Masterise.
Có thể thấy, sau nhiều tháng giãn cách, đến quý 4/2021, nhiều dự án căn hộ tại Tp.HCM đã đồng loạt ra mắt. Các chủ đầu tư lớn đã có dự án mở bán như Vinhomes, Nam Long, Novaland, Hưng Thịnh, Masterise,… hoặc các chủ đầu tư nước ngoài như Capitaland, Keppel Land. Phần lớn nguồn cung đến từ 2 khu vực chính là phía Đông và phía Nam TP.HCM, phần lớn đến từ hàng tồn kho từ các giai đoạn trước của các dự án. Phân khúc cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM.
Bên cạnh đó, phân khúc hạng sang tăng trưởng nhanh chóng không chỉ ở khu vực trung tâm mà còn ở các quận khác, đặc biệt là thành phố Thủ Đức. Nguồn cung từ các quận ngoại thành Tp.HCM như Bình Chánh (dự án West Gate, Uni Park, …), Huyện Nhà Bè (Dự án Celesta Rise, ZeitGeist Nhà Bè, …) hoặc Quận Thủ Đức (với số lượng lớn căn hộ từ Vinhomes Grand Part, Masterise Central Point) cũng tiếp tục được bán sau 3 tháng cách ly. Nguồn cung từ phân khúc bình dân vẫn còn hạn chế.
Thống kê của Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2021 chỉ số giá xây dựng tăng gần 4% so với cùng kỳ năm 2020, trong đó tác động chính là do sự tăng giá của các loại vật liệu xây dựng (VLXD) đầu vào như: giá thép xây dựng tăng 30 – 40% (mức tăng này được xem là không theo quy luật thông thường), giá nhựa đường 9 – 10%, giá xi măng 3 – 5%… Không chỉ dừng lại ở đó, đến đầu quý IV, thị trường tiếp tục ghi nhận đợt tăng giá mới của VLXD, các đơn vị cung cấp đồng loạt tăng giá với mức 5 – 20%. Một số nhà thầu xây dựng cho hay tháng nào cũng nhận được báo giá mới, có tháng tăng giá 2 – 3 lần.
Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, VLXD tăng giá có tác động trực tiếp đến giá nhà. Cụ thể, chi phí về đất (chiếm 15% đối với nhà chung cư, nhà phố 30% và biệt thự 50%); chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị…) chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng của BĐS, vì vậy giá nhà trong năm 2021 bị đẩy tăng thêm 10 – 15% so với năm 2020.
Năm 2021 là năm đầu tiên thực thi hàng loạt những luật, bộ luật mới sửa đổi, bổ sung liên quan đến thị trường BĐS, như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Thuế thu nhập DN… kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi) đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, BĐS). Cùng với đó, hàng loạt Nghị định, Thông tư thay thế, sửa đổi, bổ sung được ban hành với mục tiêu tháo gỡ tối đa khó khăn, vướng mắc cho cộng đồng DN nói chung và DN BĐS nói riêng. Đáng chú ý, như: Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ, giúp giải quyết phần nào vướng mắc, bất cập trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua.
Tổng Hợp