Tín dụng bất động sản tại Việt Nam chưa ở mức “nóng” như Trung Quốc nhưng chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng đang rất yếu, nếu Việt Nam áp dụng 3 tiêu chí “lằn ranh đỏ” như Trung Quốc các doanh nghiệp Bất động sản cũng khó có thể thỏa mãn hết cả 3 tiêu chí…
Mặc dù ngành BĐS Trung Quốc và Evergrande có những đặc thù riêng về mức độ luân chuyển của hàng tồn kho cũng như mặt bằng giá nhà ở trong tương quan với thu nhập khả dụng của người dân, nhưng FiinGroup đặc biệt lưu ý là chất lượng tín dụng các nhà phát hành chưa niêm yết trong nước vốn có năng lực tài chính yếu hơn nhiều so với các doanh nghiệp niêm yết và kể cả yếu hơn Evergrande.
Mùa hè năm 2020, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đưa ra chính sách “3 lằn ranh đỏ” cho các công ty bất động sản: tỷ lệ nợ/tổng tài sản ước tính khoảng 70%; tổng nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu tối đa 100%; tiền/nợ vay ngắn hạn (tối thiểu 1.0); tổng các khoản phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện/tổng tài sản (tối đa 70%).
Những doanh nghiệp không đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ bị hạn chế vay tiền từ ngân hàng. Evergrande đã cố gắng giải quyết vấn đề tài chính riêng nhằm đáp ứng cho các tiêu chí trên, song Evergrande vẫn không thoát khỏi những gặp rắc rối về trả nợ vay và không đáp ứng được “3 lằn ranh đỏ” của quốc gia này.
Tiêu chí thứ 3 (Tiền mặt/Nợ vay ngắn hạn >1) rất khó đạt được, đặc biệt là với ngành nghề thâm dụng vốn như Bất động sản. Do đó, những tiêu chí của “3 lằn ranh đỏ” tại Trung Quốc chỉ nên được coi là mốc tham khảo để đánh giá tình hình tài chính của các doanh nghiệp Bất động sản. Những tiêu chí này là rất chặt chẽ và có phần duy ý chí (ví dụ hệ số Tiền mặt/Nợ vay ngắn hạn > 1x) và thực tế các doanh nghiệp Bất động sản kể cả ở các nước phát triển hơn cũng rất khó để có thể thỏa mãn cả 3 điều kiện này.
Nếu so sánh về năng lực trả nợ của các doanh nghiệp BĐS sản Việt Nam với Evergrande, kết quả cho thấy: Năng lực trả nợ của các chủ đầu tư BĐS Việt Nam so với Evergrande – Nợ vay ròng/EBITDA (TTM) tăng từ 3,5 lần (năm 2017) tăng lên 4,2 lần (năm 2020), thấp hơn con số 6,9 lần của Evergrande.
Cũng theo các chuyên gia, hiện cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp BĐS và do đó chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng. Quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đã trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP mặc dù nếu loại bỏ phần bank bond thì giá trị lưu hành trái phiếu chỉ chiếm khoảng 7,8% GDP.
Trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ hơn với những quy định cụ thể thì rủi ro trái phiếu doanh nghiệp là lớn hơn rất nhiều. Thực tế trên các thị trường vốn trên thế giới thì tỷ lệ vỡ nợ trong vòng 5 năm hiện ở mức khá cao: 15% với các nhà phát hành có mức xếp hạng có tính đầu cơ (dưới mức BBB). FiinGroup cảnh báo, các định chế tài chính cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình đối với các khoản tín dụng mới. Hiện Bộ Tài chính vẫn đang tiếp tục tăng cường tuyên truyền, cảnh báo đối với nhà đầu tư; đồng thời rà soát, sửa đổi các quy định về xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cũng như khuyến khích các thành viên thị trường trong việc xây dựng cẩm nang đánh giá tín dụng khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.
Theo FiinGroup, tín dụng bất động sản tại Việt Nam chưa ở mức “nóng” như Trung Quốc nhưng chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng đang rất yếu trong khi chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này.
Những cảnh báo của thị trường Việt Nam
Tín dụng bất động sản tại Việt Nam chưa ở mức “nóng” như Trung Quốc nhưng chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng đang rất yếu trong khi chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này.
Bộ Tài chính cho biết, trong thời gian qua, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn lớn và quan trọng trên thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực đối với các doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.
Nhằm tăng cường công tác kiểm tra, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ngày 01/9, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã ký công văn số 10059/BTC-VP gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước; Vụ Tài chính ngân hàng và Sở Giao dịch Chứng khoán Việt Nam. Theo đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính yêu cầu Vụ Tài chính ngân hàng chủ trì, phối hợp với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các đơn vị triển khai các quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ.
Nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện các quy định về quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó tập trung xây dựng các biện pháp thanh tra, giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không có tài sản đảm bảo hoặc chất lượng tài sản đảm bảo và uy tín của doanh nghiệp phát hành thấp, nhằm hướng tới thị trường minh bạch, an toàn và hạn chế rủi ro.
Báo cáo thị trường TPDN quý 3/2021 của SSI Research cho thấy, loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác khi hầu hết phát hành đều không có tài sản đảm bảo. Các TPDN còn lại được phát hành trong 9 tháng đầu năm 2021 có 36,2% được đảm bảo bằng một phần tài sản/bất động sản và một phần là cổ phiếu/cổ phần. Có khoảng 20,4% được bảo đảm bằng BĐS; 9,5% được đảm bảo bằng tài sản; 6,7% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 17,1% là không có tài sản đảm bảo.
Trong nhóm trái phiếu BĐS, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành.
Cụ thể, nếu tính các trái phiếu BĐS được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140 nghìn tỷ đồng – chiếm 67% tổng lượng trái phiếu BĐS phát hành 9 tháng đầu năm. Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành, trong đó có một số lớn doanh nghiệp không niêm yết nên khả năng tiếp cận các thông tin tài chính của các doanh nghiệp này bị hạn chế.
Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)