Nhu cầu sở hữu condotel tại thị trường vẫn còn. Việc đưa phân khúc này sôi động trở lại như giai đoạn 2015-2019 phụ thuộc nhiều yếu tố. Nguồn cung căn hộ condotel bắt đầu tăng trở lại, cho thấy nhu cầu thị trường lớn, song nhà đầu tư vẫn trông chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý của loại hình này.
Từ 2020 bất động sản nghỉ dưỡng chịu nhiều cú bồi tiêu cực liên tục từ các đợt bùng dịch, song nửa đầu năm nay – trước đợt dịch thứ 4, phân khúc condotel từ Đà Nẵng trở vào Phú Quốc đón nhận tín hiệu tích cực bằng những dự án mới với số lượng khá lớn. Việc không có quy định cụ thể cho phép người mua condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu gây ra rất nhiều trở ngại. Không chỉ bị ngân hàng siết chặt các nguồn vốn, mà khi nhà đầu tư muốn thanh khoản, chuyển giao cũng khó khăn, phức tạp hơn.
Do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, chưa có cơ chế quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp.
Sau thời kỳ hoàng kim, thị trường condotel chứng kiến giai đoạn chững lại, nguyên nhân chính nằm ở những điểm nghẽn liên quan đến hành lang pháp lý, quá trình đầu tư xây dựng, vận hành. Một phần cũng do cú sốc dừng cam kết lợi nhuận tại Cocobay Đà Nẵng và một số dự án khác. Từ năm 2020 đến nay, do chịu thêm “cú đấm bồi” của đại dịch COVID-19, thị trường này gần như rơi vào trạng thái đóng băng.
PGS. TS. Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ và BĐS du lịch cũng là một trong những ngành đóng góp tỷ lệ lớn cho GDP. Tuy nhiên, khung pháp lý của Việt Nam liên quan đến BĐS du lịch vẫn chưa thống nhất và phù hợp với thị trường này. Những chính sách phát triển du lịch của Việt Nam cho thấy Việt Nam vẫn chưa được hưởng những ưu đãi so với các ngành kinh tế mũi nhọn khác và chưa có chính sách ưu đãi đặc thù.
Dưới góc độ quản lý Nhà nước, Ths. Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
“Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở” – ông Khởi cho biết.
Trong Luật Kinh doanh Bất động sản, BĐS du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh BĐS có sẵn; kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý… về BĐS du lịch.
Với hơn 3.000km bờ biển, địa hình 3/4 đồi núi, cảnh quan thiên nhiên phong phú cùng một kho tàng di sản văn hoá đa dạng trải dài từ Bắc vào Nam, tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam vẫn rất dồi dào. Sức hấp dẫn của du lịch Việt Nam với khách du lịch quốc tế ngày càng gia tăng, bằng chứng là số lượng khách du lịch quốc tế liên tục tăng qua các năm và đạt 18 triệu lượt khách năm 2019. Cũng trong năm này, ngành du lịch Việt Nam cũng phục vụ 85 triệu lượt khách nội địa (tăng trên 6%). Song, tính toán về hiệu quả của du lịch Việt Nam, thường không dựa vào lượng khách đến hằng năm 15 – 18 triệu lượt/năm mà dựa trên số lượng du khách quay trở lại. Đây là câu chuyện mà ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng cần phải làm được.
Thiếu khung pháp lý điều chỉnh, đặc biệt là với những sản phẩm bất động sản du lịch mới như Condotel đã khiến thị trường nghỉ dưỡng chưa kịp “lên hương” đã nhanh chóng thoái trào, đổ vỡ. Từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mua Condotel, bức tranh của thị trường bất động sản du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi pháp lý hoàn thiện bao trùm lên toàn thị trường.
Sau một vài sự đổ vỡ, thị trường bất động sản du lịch phải chứng kiến những “nhịp chững” không nhà đầu tư nào mong muốn, nguồn cung mới giảm nhiệt đáng kể. Nhiều thị trường trọng điểm đã không còn sức hấp dẫn, số lượng dự án sụt giảm nhanh chóng, các doanh nghiệp triển khai dự án gặp khó khăn.
Tĩnh Kiên
(Tổng Hợp)