Sự bền vững của thị trường BĐS dưới góc nhìn từ những cơn sốt đất chóng vánh đã diễn ra, tình trạng giá đất tăng nóng chỉ diễn ra cục bộ tại một số địa phương và chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch khu vực.
Về khía cạnh nhà đầu tư, tất nhiên chúng ta sẽ không thể đoán chắc được điều gì vì họ quyết định chi tiền dựa trên niềm tin của bản thân thông qua các thông tin có được (ví dụ như thông tin về quy hoạch). Thị trường vẫn có những hạn chế nhất định nhưng liên tục “trưởng thành”, tự điều chỉnh. Trong đó, việc khung pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn và nhà đầu tư dần trở nên “dày dạn” hơn đóng vai trò quan trọng trong quá trình lành mạnh hóa thị trường.
Đất đai là tài nguyên hữu hạn. Giá đất tại Việt Nam có liên hệ chặt chẽ với các quy định pháp lý liên quan, sự phát triển của cơ sở hạ tầng cũng như tốc độ đô thị hóa. Khi các yếu tố này từng bước được cải thiện, đất đai cũng sẽ gia tăng về giá trị. Thị trường cũng luôn có sự tự điều chỉnh và người dân chỉ chi tiền ở mức mà họ cho là “xứng đáng”, phù hợp. Nếu mặt bằng giá đất quá cao, các chủ đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm lợi nhuận từ các dự án mà họ phát triển. Vậy nên, về dài hạn, thị trường sẽ diễn biến theo hướng từng bước hài hòa hơn về lợi ích giữa các thực thể liên quan, trong đó có chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực.
Tính thanh khoản của bất động sản mà nhà đầu tư F0 mua cũng có thể không cao (do bị “thổi” giá khiến giá bán lại quá cao so với giá trị thực của bất động sản). Nhiều dự án cũng được chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn và việc bán lại có thể bị các quy định hạn chế, không thể tiến hành ngay được. Có nhiều nhà đầu tư đang chờ bắt đáy, kỳ vọng giá nhà đất sẽ lao đầu giảm để mua vào, nhưng thực tế vẫn hiếm tìm được. Tuy nhiên, trong thời gian tới sẽ có một số ít chủ đất chấp nhận cắt lỗ khi không chịu được áp lực trả nợ nhất là khi đến kỳ tăng lãi suất vay, nên sau đợt covid thứ 4, sẽ có các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường làm lực cầu đầu tư có thể giảm tại các khu vực đã từng có sốt đất.
Những nhà đầu tư quá tập trung vào các khu vực tăng trưởng nóng và mua với giá quá cao so với giá trị thực của thửa đất thì có thể gặp khó, nhất là với những nhà đầu tư quyết định vội vàng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Các khu vực tăng trưởng nóng thời điểm tháng 2 và 3 /2021 sau Tết bao, có thể kể đến như: Đất nền trong khu dân cư tại Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì), Tp.Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi), Tp.HCM(TP. Thủ Đức, Cần Giờ), tỉnh Đồng Nai (Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh)…mức tăng nóng được ghi nhận tại một số điểm cục bộ của một số địa phương là từ 25 – 45% so với thời điểm quý 4/2020.
Không có thống kê cụ thể, nhưng ước tính có đến 70% nhà đầu tư vào thị trường BĐS từ thời điểm cuối năm 2020 đến lúc đất đai nóng sốt. Sau khi đất “hạ nhiệt”, họ đang như thế nào?
Nhật Hạ