Nền kinh tế Việt Nam nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng gặp nhiều khó khăn, thách thức nhất trong nhiều năm trở lại đây trước tác động của đại dịch Covid-19, các chính sách về bất động sản bị kìm hãm, cả nước tiến hành rà soát về đất đai nên hầu hết các dự án phải đứng yên.
Với bối cảnh hiện tại, các chủ đầu tư cần có chiến lược triển khai dự án phù hợp để có thể đạt hiệu quả cao nhất, nhất là các phân khúc sản phẩm tầm trung. Đặc biệt, cần xác định nhu cầu nào là nhu cầu chính, nhà đầu tư hay người có nhu cầu ở thực.
Nhóm khách hàng có nhu cầu mua để ở vẫn tiềm năng nhất bởi nhu cầu nhà ở luôn cao. Ngược lại, nhóm khách hàng đầu tư sẽ giảm nhiều so với thời điểm trước đây.
Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, các doanh nghiệp cần bám sát các chính sách vĩ mô, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước bởi năm 2021 là năm tạo sự chuyển biến và mang sự ý nghĩa tích cực với lực lượng cán bộ mới, cải cách quyết liệt. Việt Nam sẽ phải thể hiện xuất sắc trên trường quốc tế với các đối tác quan trọng, trong đó có Mỹ với bộ máy lãnh đạo mới của nước này.
Chuyên gia kinh tế Phan Đức Hiếu, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, từ đầu năm 2021, nhiều luật mới bắt đầu có hiệu lực, bao gồm cả Luật Chứng khoán, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng và điều này sẽ giúp tháo gỡ những nút thắt trước đây, tạo sự thông thoáng cho môi trường đầu tư.
“Có nhiều cơ chế, chính sách thúc đẩy hoạt động M&A, thúc đẩy tái cấu trúc, mở rộng thị trường. Doanh nghiệp cũng tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong cạnh tranh hơn. Đặc biệt, nếu vắc-xin Covid-19 được sử dụng rộng rãi thì nền kinh tế nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng, sẽ có sức bật mạnh mẽ hơn nhiều”, ông Hiếu nói.
VnDirect cho rằng, chính sáp pháp lý có hiệu lực từ ngày 1.1.2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.
Với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch COVID-19, VnDirect dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM trong năm 2021 sẽ ghi nhận mức tăng 10-15% so với cùng kỳ, đạt 17.000 căn hộ.
VnDirect cho rằng thị trường bất động sản nhà ở sẽ nóng trở lại trong năm 2021 do lãi suất giảm. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ba lần cắt giảm các lãi suất điều hành (vào tháng 3, 5 và 10 năm 2020) nhằm giúp nền kinh tế vực dậy.
Việc này đã giúp giảm áp lực chi phí dự phòng cho các ngân hàng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng đã đưa ra các gói kích thích như miễn hoặc giảm lãi và giảm lãi suất cho vay nhằm thúc đẩy nhu cầu vốn của người mua nhà do ảnh hưởng của đại dịch cùng việc thiếu nguồn cung nhà ở.
Nhìn từ thực tiễn
Tình trạng ách tắc diễn ra trong khắp các công đoạn, từ việc xin phê duyệt dự án đến việc xác định đủ điều kiện đưa dự án vào hoạt động, nguyên nhân được chỉ ra là do sự lệch pha, thiếu liên thông trong hệ thống văn bản pháp luật, thủ tục hành chính còn phiền hà, nhiêu khê.
Với phân khúc quan trọng là căn hộ để bán, năm 2020 tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung khi nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt 27.100 căn, giảm 19% theo năm. Cung yếu cũng tác động mạnh đến thanh khoản thị trường, tính cả năm 2020, số căn bán được giảm tới 43% – mức giảm thấp nhất trong 5 năm qua.
Theo Savills Việt Nam, dịch bệnh Covid-19 đã giáng một đòn mạnh vào phân khúc bán lẻ khi nguồn cung mới chỉ tăng thêm 1% theo năm, trong khi diện tích cho thuê thêm cả năm giảm khoảng 9.000 m2.
Tình cảnh cũng không khá hơn ở phân khúc khách sạn khi công suất thuê trung bình cả năm giảm 44%. Giá thuê phòng cũng giảm mạnh, đến quý IV/2020 mức giá trung bình đạt 70 USD/phòng/đêm, giảm 5% so với quý III và giảm 39% theo năm. Tính chung, mức giá thuê trung bình cả năm giảm khoảng 29%.
Cùng chung mạch này, công suất cho thuê trung bình của phân khúc căn hộ tính đến quý IV/2020 chỉ đạt 67%, giá thuê trung bình là 25 USD/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 5% theo năm. Điểm nhấn của phân khúc căn hộ cho thuê năm qua là sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung, ở mức 16% theo năm, lên mức kỷ lục 5.380 căn.
chỉ có 61 dự án Sở Xây dựng đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận chủ trương đầu tư cũng đã giảm 46% so với năm 2019, nhưng vẫn không có dự án nào được Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2020, Sở xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án (giảm 16 dự án) với tổng số 16.895 căn nhà, giảm tương ứng 34% và 30,4% so với năm 2019.
Nhìn lại năm 2020, không khó để chỉ ra những thách thức mà lĩnh vực địa ốc phải đối mặt, đặc biệt là tình trạng tắc nghẽn nguồn cung.