Chỉ trong một thời gian ngắn vừa qua, hàng loạt ngân hàng thương mại liên tục rao bán khoản nợ hoặc ra thông báo phát mãi các tài sản thế chấp là bất động sản nhằm thu hồi nợ.
Đa dạng các chủng loại, từ nhà ở thổ cư, đất nền, chung cư đơn lẻ đến các loại tài sản lớn hơn như khách sạn, thậm chí dự án vài héc-ta tới vài chục héc-ta cũng nằm trong rổ hàng được nhiều ngân hàng và công ty đấu giá tài sản đảm bảo thông báo chào bán.
Nguyên nhân trực tiếp là đại dịch Covid-19 làm đứt gãy nhiều chuỗi sản xuất – kinh doanh và suy thoái sức cầu khiến thu nhập một bộ phận doanh nghiệp sụt giảm, khả năng chi trả khoản vay bị ảnh hưởng và buộc phải cắn răng chấp nhận để ngân hàng phát mãi tài sản. Ở chiều ngược lại, nó cũng mở ra những cơ hội tốt cho những nhà đầu tư nhanh nhạy có thể nắm bắt và nắm giữ được những tài sản với giá rẻ hơn nhiều so với giá trị thật.
Theo số liệu thống kê từ Công ty Sohovietnam, một đơn vị chuyên về tư vấn môi giới bán và cho thuê bất động sản tại Việt Nam, từ thời điểm bùng phát dịch Covid-19 hồi đầu năm đến giờ, đã có cả trăm thương vụ chuyển nhượng tài sản được diễn ra với giá trị từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng, rất nhiều trong đó là các khách sạn lưu trú cỡ vừa 2 – 3 sao được sang tay.
Ngoài ra, những dự án bất động sản thương mại phát mãi có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đã được định giá chuẩn từ các ngân hàng thương mại hay đơn vị độc lập uy tín, nhất là những sản phẩm có vị trí tốt cũng nhận được sự chú ý của nhà đầu tư. Bởi lẽ, những dự án này hiện có mức giá thấp hơn từ 20 – 30% so với thời kỳ bình thường, đồng thời lại đảm bảo khả năng triển khai ngay sau khi thâu tóm.
Tuy nhiên, như chính số liệu từ Sohovietnam cho thấy, mặc dù có không ít thương vụ chuyển nhượng được thực hiện trong thời gian vừa qua, cũng xuất hiện tình trạng có rất nhiều tài sản đảm bảo dù được rao bán với mức giá hấp dẫn nhưng lại không hề nhận được sự quan tâm của khách hàng.
Trong đó, một nguyên nhân chủ quan đến từ việc các tài sản mặc dù đã giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực do ban đầu được định giá quá cao. Cụ thể, các ngân hàng khi bán nợ xấu thường tính đến cả số tiền gốc lẫn lãi, trong khi đó, những tài sản đảm bảo sau một thời gian dài thường không còn giá trị như ban đầu.
Trong một số trường hợp, mặc dù người mua vẫn có cơ hội mua được tài sản phát mãi với giá tốt, nhưng do tài sản hoặc một phần tài sản lại đang thuộc diện tranh chấp, mang lại nhiều rủi ro cho người mua, nên họ không mặn mà.
Báo cáo mới đây của một số ngân hàng thương mại cho biết, thời gian vừa qua, đã có rất nhiều hồ sơ xin áp dụng thủ tục rút gọn để đẩy nhanh tiến độ chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới, nhưng đều không thực hiện được.
Chẳng hạn, Agribank cho biết, ngân hàng này có 11 hồ sơ xin áp dụng thủ tục rút gọn được Tòa án thụ lý, song chưa hồ sơ nào được xử lý, do Tòa kết luận chưa đủ điều kiện. Tương tự, trong số 12 hồ sơ của BIDV đang được Tòa án xem xét xử lý, thì có 6 hồ sơ đã được trả lời là sẽ chuyển sang xét xử theo thủ tục thông thường.
Điều này, theo các ngân hàng lại đang mâu thuẫn với Điều 8, Nghị quyết 42/2017/QH14 về việc áp dụng thủ tục rút gọn để giải quyết tranh chấp liên quan đến xử lý nợ xấu!
Thực tế, một trong những lý do chính khiến việc xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 chưa có hiệu quả cao là do Nghị quyết chưa được luật hóa, nên các chế tài chưa rõ ràng. Nhiều quy định tại Nghị quyết khi triển khai phải dựa vào nhiều bộ luật, mà giá trị pháp lý thậm chí quy định còn cao hơn cả Luật Các tổ chức tín dụng, nên rất khó cho VAMC và các ngân hàng khi triển khai.
Đặt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 vẫn đang tác động nặng nề tới hoạt động sản xuất – kinh doanh của các doanh nghiệp, xu hướng phát mãi tài sản dự kiến sẽ còn mạnh hơn, việc sớm cụ thể hóa hơn các cơ chế về bán tài sản đảm bảo vừa là liều thuốc kháng “nợ xấu” cho ngành ngân hàng, vừa tạo thêm một dư địa mới cho thị trường M&A bất động sản phát triển.