Bên cạnh tỷ trọng lớn thuộc phân khúc căn hộ trung cấp, một số chủ đầu tư nhanh chóng đón đầu thị trường với những dự án căn hộ cao cấp có vị trí trong khu vực trung tâm và sát cạnh thành phố. Tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận khá tích cực và ảnh hưởng lớn đến thị trường tạo ra mặt bằng giá mới.
Nhiều nhà đầu tư cũng đổ về vùng ven mua căn hộ thay vì chỉ đầu tư đất nền, nhà phố như trước. Phân khúc căn hộ vùng ven tầm trung đang thu hút lượng lớn những nhà đầu tư có tầm tài chính vừa phải, những nhà đầu tư F0. Đầu tư đất nền, nhà phố các khu vực đô thị vùng ven như TP Thuận An, TP Dĩ An (Bình Dương) hay TP Biên Hòa (Đồng Nai), TP Bà Rịa (Bà Rịa-Vũng Tàu)… không phải dễ vì mặt bằng giá đất ở các địa phương này đều tăng cao, giá trị những lô đất, căn nhà phố đều cần số vốn rất lớn. Nguồn cung khan hiếm, mặt bằng giá nhà đất, căn hộ tại TP.HCM tăng cao khiến những người dân có thu nhập thấp, trung bình gần như không thể tiếp cận.
Chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng người trẻ có thể lựa chọn các sản phẩm thay thế tại vùng ven TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…Chuyên gia DKRA Việt Nam nhận thấy xu hướng người dân mua chung cư đã qua sử dụng khoảng 5 – 7 năm với mức giá phải chăng, đồng thời kỳ vọng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ được cải thiện. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, tại TP.HCM, trong quý I-2021 chỉ có ba dự án mở bán, trong đó căn hộ có giá 45-70 triệu đồng/m2 chiếm tỉ trọng lên đến 74% và căn hộ cao cấp có giá bán trên 70 triệu đồng chiếm tới 15% thị phần. Thống kê cho thấy hoàn toàn không có căn hộ giá rẻ dưới mức 25 triệu đồng được chào bán trong thời gian qua.
Theo kênh thông tin batdongsan.com.vn, trong quý I-2021, mức độ quan tâm và tìm kiếm BĐS ở các khu đô thị vệ tinh và các tỉnh lân cận TP lớn, trong đó có Hà Nội và TP.HCM, tăng mạnh so với quý IV-2020 phản ánh xu hướng dịch chuyển cả nguồn cung và cầu về các thị trường tỉnh. Đối với khu vực các tỉnh, TP lân cận TP.HCM, mức độ quan tâm cũng tăng lên khá nhiều như Nhơn Trạch tăng 35%, Biên Hòa tăng 17%, Bình Dương tăng 15%.
TP HCM tiếp tục thiếu căn hộ bình dân trong quý đầu năm khi không có nguồn cung chào bán mới. Thị trường đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp, còn căn hộ trung cấp và bình dân ngày càng ít đi. Cùng với đó, giá trung bình căn hộ tiếp tục tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 2.219 USD/m2, tương đương 53 triệu đồng/m2. Không chỉ báo cáo của CBRE, DKRA Việt Nam cũng nhìn nhận thị trường TP HCM tiếp tục không có căn hộ bình dân trong quý này. Căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 – 30 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng/căn đã “mất hút” từ đầu năm 2019 đến nay và dường như không có dấu hiệu quay trở lại. Chuyên gia từ DKRA cho rằng trong thời gian tới, thị trường sẽ tiếp tục thiếu vắng căn hộ bình dân.
Mức giá tăng cao và sự dịch chuyển vị trí của các dự án đã thôi thúc khách hàng và nhà đầu tư nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận thành phố như Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Bước sang năm 2021, những thị trường này sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt – CBRE nhận định. Trong khi Long An, Đồng Nai vốn có thế mạnh về đất nền, nhà liền thổ, Bình Dương lại trở thành “vùng đất hứa” tiềm năng của phân khúc căn hộ. Nhiều chuyên gia đánh giá, Bình Dương là địa phương có sức bật nhất trong các tỉnh miền Nam nhờ vị trí giáp TP.HCM, hạ tầng đồng bộ và đặc biệt là tầm nhìn của lãnh đạo tỉnh trong quy hoạch, phát triển đô thị và thu hút đầu tư. Bình Dương đã ba lần liên tiếp lọt vào danh sách 21 khu vực có chiến lược phát triển thành phố thông minh tiêu biểu của thế giới của Diễn đàn Cộng đồng thông minh thế giới (ICF).
Cuối tháng 3/2021, thị trường bất động sản siêu sang tại TP.HCM xuất hiện dự án chung cư tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, một trong những trục đường huyết mạch dọc theo sông Sài Gòn, được công bố giá giao dịch thành công 18.000 USD/m2 xác lập mức giá kỷ lục của thị trường nhà ở Việt Nam cuối quý I đầu quý II/2021. Có thể thấy, thị trường căn hộ hạng sang, siêu sang đang dần thiết lập mặt bằng giá mới. Giá bán rumo (giá thăm dò và công bố phổ biến) của dòng sản phẩm này có mức khởi điểm 16.000USD mỗi m2 hướng đến khách hàng thượng lưu. Bộ Xây dựng nhận định, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đều tăng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán.
Cùng với đà tăng giá, ghi nhận loại hình căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Phải nói thêm rằng, các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu/m2 đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu/m2.
Kiên Cương