Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế, mà theo thống kê của giới chuyên gia là có liên quan đến hàng chục ngành nghề, lĩnh vực khác. Do vậy, vực dậy thị trường bất động sản sẽ vực dậy cả nền kinh tế, chứ không chỉ đơn thuần là “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản.
Theo đó, một loạt cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ trung ương đến địa phương được thực hiện và giải pháp căn bản được chỉ ra là đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án. Vì thế, thời gian qua, nhiều địa phương đã gấp rút triển khai công tác này.
Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, lãnh đạo Thành phố đã tổ chức liên tiếp 3 cuộc gặp gỡ các doanh nghiệp địa ốc có dự án vướng mắc pháp lý, đầu tiên là cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại 116 dự án theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kế đến là cuộc gặp gỡ trực tiếp 6 doanh nghiệp là chủ đầu tư 7 dự án lớn trên địa bàn TP.HCM và 6 dự án tiếp theo diễn ra cuối tuần qua. Kết quả bước đầu, Thành phố đưa ra hướng gỡ khó cho 4 dự án (3 dự án còn lại thuộc thẩm quyền Trung ương). Các dự án khác, sau khi rà soát những vướng mắc cụ thể, Thành phố sẽ có hướng giải quyết cho từng dự án.
Cũng mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó cho phép tổ chức phát hành kéo dài kỳ hạn và thanh toán gốc, lãi bằng tài sản khác, ngoài tiền mặt. Trường hợp trái chủ không đồng thuận, doanh nghiệp phải có trách nhiệm đàm phán để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Ngoài ra, nhiều quy định theo hướng mở khác hứa hẹn sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở nên thông thoáng hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị định 08/2023 đã xây dựng được khung khổ pháp lý để xử lý những vấn đề liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, khi vừa tháo gỡ được những vướng mắc căn bản, vừa xác định được lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu theo hướng minh bạch, bền vững. Đây là căn cứ pháp luật để đơn vị phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với trái chủ, nhất là nhà đầu tư cá nhân trong việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
Nghị định 08/2023 ban hành được ví như luồng gió mát hiếm hoi xoa dịu bầu không khí căng thẳng trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, là căn cứ pháp lý quan trọng để đơn vị phát hành thực hiện đàm phán với các trái chủ.
Bên cạnh đó, các trái chủ cũng yên tâm hơn về những hình thức thỏa thuận thanh toán là phù hợp pháp luật.
Điều quan trọng nhất ở đây là sự đồng thuận giữa nhà phát hành và trái chủ. Nếu trái chủ là tổ chức kinh tế thì việc đàm phán sẽ thuận lợi hơn bởi họ có kinh nghiệm, chuyên môn, đủ năng lực đánh giá phương án thỏa thuận thanh toán.
Trường hợp trái chủ là nhà đầu tư cá nhân vốn đầu tư chủ yếu theo kênh tư vấn nên sẽ khó hài hòa lợi ích giữa các bên hơn.
Đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, rất kỳ vọng về sự quyết liệt của các cơ quan, ban ngành trong việc từng bước đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường dần phục hồi trong thời gian tới.
Theo đó, một loạt cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ trung ương đến địa phương được thực hiện và giải pháp căn bản được chỉ ra là đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án. Vì thế, thời gian qua, nhiều địa phương đã gấp rút triển khai công tác này.
Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, lãnh đạo Thành phố đã tổ chức liên tiếp 3 cuộc gặp gỡ các doanh nghiệp địa ốc có dự án vướng mắc pháp lý, đầu tiên là cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại 116 dự án theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kế đến là cuộc gặp gỡ trực tiếp 6 doanh nghiệp là chủ đầu tư 7 dự án lớn trên địa bàn TP.HCM và 6 dự án tiếp theo diễn ra cuối tuần qua. Kết quả bước đầu, Thành phố đưa ra hướng gỡ khó cho 4 dự án (3 dự án còn lại thuộc thẩm quyền Trung ương). Các dự án khác, sau khi rà soát những vướng mắc cụ thể, Thành phố sẽ có hướng giải quyết cho từng dự án.
Cũng mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó cho phép tổ chức phát hành kéo dài kỳ hạn và thanh toán gốc, lãi bằng tài sản khác, ngoài tiền mặt. Trường hợp trái chủ không đồng thuận, doanh nghiệp phải có trách nhiệm đàm phán để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Ngoài ra, nhiều quy định theo hướng mở khác hứa hẹn sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở nên thông thoáng hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị định 08/2023 đã xây dựng được khung khổ pháp lý để xử lý những vấn đề liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, khi vừa tháo gỡ được những vướng mắc căn bản, vừa xác định được lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu theo hướng minh bạch, bền vững. Đây là căn cứ pháp luật để đơn vị phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với trái chủ, nhất là nhà đầu tư cá nhân trong việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
Có thể sẽ không nhanh, nhưng trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, rất kỳ vọng về sự quyết liệt của các cơ quan, ban ngành trong việc từng bước đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường dần phục hồi trong thời gian tới.
Đang có một sự quyết tâm rất lớn trong việc xử lý vấn đề chênh lệch cung cầu của thị trường bất động sản qua đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước. Thị trường khó khăn, doanh nghiệp cầu cứu, nhưng lại phát triển lệch về các phân khúc không phù hợp. Do đó, gói tín dụng mới thể hiện thông điệp khuyến khích thị trường phát triển đa dạng, bền vững và cần sự can thiệp của Nhà nước, không để tình trạng mọi nguồn lực đều chảy vào nhà ở cao cấp để một bộ phận làm giàu, trong khi người có nhu cầu thực lại không tiếp cận được nhà ở.
Tuy nhiên, dù mang lại tác động tích cực, nhưng gói tín dụng mới sẽ khó có thể giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại ngay vì còn nhiều tồn đọng cần xử lý, trong đó vướng mắc pháp lý dự án là nguyên nhân chính gây ra mọi bế tắc hiện nay. Đặc biệt, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn là những chủ đầu tư lớn, phát triển sản phẩm cao cấp. Để thị trường sôi động trở lại, các doanh nghiệp này cũng phải khoẻ mạnh.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)