“Định giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng là một nghề, là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, với những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu sự chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào”,Theo PGS. TS. Ngô Trí Long.
Việc định giá áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai. Để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho “sát – tiệm cận” với giá trị thị trường hoặc phù hợp với giá trị thị trường.
Ông Long cho rằng, giải pháp tối ưu nhất để giá Nhà nước định sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.
Định giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng là một nghề, là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, với những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu sự chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào”, ông Long cho biết đồng thời dẫn chứng, ở các nước, việc định giá tài sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép”.
Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như: xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất.
“Trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đát, trường hợp không thỏa thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường”, ông Long nêu rõ.
Theo ông Phạm Đình Cường, nguyên Cục trưởng Quản lý Công sản, Bộ Tài chính đánh giá, dường như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang cho rằng, giá đất quá thấp và nội dung sửa đổi khiến đẩy giá đất lên. Theo ông Cường, Nhà nước quyết định giá đất và giá thị trường xoay quanh giá đất. Nếu bảng giá đất Nhà nước xây dựng tăng lên sẽ gây ra nhiều hệ luỵ cho xã hội.
“Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cần xây dựng bảng giá đất để giao dịch về đất xoay xung quanh, không đẩy giá đất lên mà cần giảm giá đất xuống. Nhà nước đại diện sở hữu toàn dân và quyết định giá đất hợp lý và không thế chuyển giá đất cho đơn vị nào để đẩm bảo tính đôc lập”, ông Cường đề xuất.
Theo ông Cường, trong toàn bộ khoản thu từ đất, thu về giao dịch đất, bảng giá đất chiếm 7-10% tổng giao dịch. Xây dựng bảng giá đất kỳ công nhưng chỉ để sử dụng một số mục đích. Việc này phải làm thế nào để bảng giá đất kiểm soát 70-80% giao dịch hiện nay.
“Việc cho thuê đất, giao đất phải thông qua đấu giá đất, đó là thị trường nhất”, ông Cường đề nghị.
Góp ý về chính sách thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự thảo Luật Đất đai, LS Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, Nhà nước xem xét các khía cạnh, yếu tố khác nhau về việc thu hồi đất, bồi thường đất. Việc triển khai dự án không đúng, không phù hợp, sai lệch thiết kế, dẫn tới quyền lợi của người dân chưa được đảm bảo lại chưa xây dựng quy định pháp luật để giải quyết trường hợp này.
Thực tế, xảy ra nhiều trường hợp dự án chậm hàng chục năm hoặc không triển khai được nữa, cũng không thu hồi được dự án, do đó, làm thiệt hại tới Nhà nước, cộng đồng, người dân ở xung quanh và trực tiếp liên quan tới dự án. Trách nhiệm mà chủ đầu tư đang bị gánh chịu chỉ là bị thu hồi mà không được đền bù, nhưng không phải gánh chịu bồi thường thiệt hại cho việc chậm trễ triển khai dự án này.
Từ thực tiễn giải quyết các vụ án hình sự liên quan đến đất đai thời gian qua cho thấy pháp luật chưa quy định rõ ràng, cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) đối với doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ làm chủ đầu tư.
Các cơ quan tố tụng gặp khó khăn trong nhận định, đánh giá sự bất cập trong đảm bảo thực hiện Luật Kinh doanh BĐS và Luật Quản lý và sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
Tổng Hợp
(VOV, Nhà Đầu Tư)