Từ nhiều năm nay, khó xác định tiền sử dụng đất được ví như là “căn bệnh trầm kha” của thị trường bất động sản, mà như báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, chỉ riêng tại TP.HCM, hiện có 112 dự án bất động sản chưa thể triển khai tiếp do gặp vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án đang ách tắc trên địa bàn hiện nay.
Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động…, trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết và bảng giá đất. Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là xác định giá đất phù hợp thị trường hơn và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường hơn.
Giá đất là một trong những yếu tố trọng yếu ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá sản phẩm bất động sản, nên nếu có phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng, minh bạch thì sẽ mang lại nhiều lợi ích, đó là Nhà nước thu được ngân sách nhanh chóng, doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu vào để đưa ra giá bán phù hợp…, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo hướng ổn định, bền vững.
Do đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với chủ trương bỏ khung giá đất để trao quyền cho UBND các địa phương tự xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường đang nhận được sự ủng hộ của nhiều người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay là chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp, bởi dự thảo vẫn kế thừa quy định của Luật Đất đai 2013 là các phương pháp tính giá đất do Chính phủ quyết định.
Nhiều doanh nghiệp cho biết, việc bỏ khung giá đất chỉ là tháo gỡ bước đầu, còn phương pháp định giá đất vẫn do Chính phủ quyết định và ngay cả Khoản 2, Điều 129 và Khoản 3, Điều 131 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng trao quyền cho Chính phủ quy định về quy chuẩn, phương pháp định giá đất… và áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể.
Việc tháo gỡ vướng mắc trong các phương pháp định giá đất hiện nay có lẽ phải chờ thêm một thời gian nữa, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc nói, đồng thời đưa ra kiến nghị, dự thảo cần quy định cụ thể hơn cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau, tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.
Theo các doanh nghiệp, nguyên nhân chính khiến việc cấp sổ hồng tại các chung cư bị chậm là do vướng mắc trong xác định tiền sử dụng đất, thậm chí có những dự án hơn 20 năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn. TP.HCM đã có nhiều cuộc họp trực tiếp với doanh nghiệp để giải quyết vấn đề này nhưng mọi việc vẫn bế tắc do cơ chế tính tiền sử dụng đất hiện nay không dễ thực hiện.
Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, công tác xác định giá đất hiện gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, các đơn vị tư vấn e ngại rủi ro pháp lý nên không tham gia thực hiện lập chứng thư tư vấn xác định nghĩa vụ tài chính, nếu chọn được đơn vị tư vấn thì chứng thư thẩm định giá lại không đảm bảo yêu cầu về chất lượng và tiến độ do phải thay đổi đơn vị tư vấn. Việc lập chứng thư không đảm bảo theo thời gian ký kết, ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá.
Để đẩy nhanh công tác xác định giá đất, UBND TP.HCM đã có công văn kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn, trình HĐND Thành phố thông qua. Trên cơ sở đó, UBND Thành phố ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như hiện nay.
Tuy nhiên, ông Bình cho biết, sắp tới sẽ có nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định cũ và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo cách cũ.
“Đây là lý do khiến việc đấu thầu chọn đơn tư vấn để xác định tiền sử dụng đất gặp khó khăn, có trường hợp thuê năm, bảy lần không được”, ông Bình cho hay.
Tổng Hợp