Giá thuê giảm 5% trong khi tỷ lệ trống tăng 9% là thực trạng các văn phòng cho thuê hạng A ở trung tâm TP.HCM đối mặt. Tiết kiệm chi phí đang là ưu tiên hàng đầu của khách thuê.
Trong khi ở 3 tháng đầu năm, phân khúc văn phòng vẫn giữ được tốc độ phát triển ổn định, chưa có ảnh hưởng rõ ràng từ dịch bệnh Covid-19 thì đến quý II, tác động thực sự đã trở nên rõ nét hơn thông qua phản ứng nhất định từ khách thuê do doanh thu sụt giảm mạnh. Nhiều khách thuê buộc phải trả lại 1 phần hoặc toàn bộ mặt bằng văn phòng.
Diện tích hấp thụ ròng lần đầu âm sau một thập kỷ
Đơn vị tư vấn JLL Việt Nam nhận định tính đến quý II, diện tích hấp thụ ròng của văn phòng cho thuê lần đầu tiên ghi nhận mức âm sau một thập kỷ. Các văn phòng hạng A và B đang chịu áp lực với diện tích hấp thụ ở mức -3.619 m2 trong quý.
Báo cáo mới công bố của CBRE Việt Nam cũng cho thấy các tòa nhà văn phòng hạng A đang chịu ảnh hưởng nhiều nhất với mức giá thuê trung bình hạ xuống còn 44,4 USD/m2/tháng, giảm 4,9% và tỷ lệ trống tăng thêm 9% so với cùng kỳ năm trước.
Xu hướng đi xuống của toàn thị trường được dự báo tiếp tục tăng trong nửa cuối năm 2020 với tỷ lệ trống sẽ tăng thêm 7-9%, giá thuê giảm từ 8-10%.
Trước những tác động của dịch bệnh lên hoạt động kinh doanh và doanh thu, các doanh nghiệp đã có nhiều thay đổi trong xu hướng thuê văn phòng.
Các tòa nhà văn phòng hạng A đang chịu tác động mạnh của dịch Covid-19. Ảnh: Quỳnh Danh
Theo phân tích của bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc CBRE Việt Nam, sau thời gian giãn cách xã hội và chuyển sang làm việc tại nhà, nhiều doanh nghiệp nhận thấy hiệu suất làm việc của nhân viên không bị thay đổi quá trầm trọng, điều này khiến quyết định thuê văn phòng của các doanh nghiệp trở nên linh hoạt hơn.
Hiện nay, đối với khách thuê, tiêu chí tiết kiệm chi phí được đặt lên hàng đầu. Khách thuê văn phòng hướng đến các giải pháp như giảm diện tích thuê, tiếp tục cho nhân viên làm việc tại nhà trong dài hạn, chuyển văn phòng đến những tòa nhà có chi phí thấp hơn như chuyển từ văn phòng hạng A xuống hạng B hay từ trung tâm ra khu vực ngoài trung tâm.
Các tiêu chí mới được đặt ra lúc này thường là văn phòng ở rìa trung tâm, thậm chí nhiều bên chấp nhận thuê lại văn phòng của khách thuê cũ để không mất chi phí thiết kế lại…
Chủ nhà giảm giá để giữ chân khách thuê
Trước xu hướng dịch chuyển này, văn phòng hạng B vẫn ghi nhận hoạt động khả quan, tỷ lệ trống tăng nhẹ 0,4 % so với cùng kỳ, giá thuê vẫn tăng 7,4% và đạt 25,3 USD/m2/tháng. Mức giá này được đánh giá là cao hơn nhiều so với thị trường Hà Nội, tương đương với phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội.
Trong bán kính di chuyển từ 15 – 20 phút về khu vực trung tâm TP, khách thuê có nhiều dự án để lựa chọn hơn với mức giá cạnh tranh. Ví dụ ở khu vực quận 7, giá văn phòng hạng B đang dao động trong khoảng 25 – 27 USD/m2/tháng.
Thống kê của CBRE dựa trên số lượng giao dịch và nhu cầu thuê của khách cho thấy trong quý II, nhu cầu di dời văn phòng của khách thuê chiếm đến 72% tổng giao dịch, tập trung chủ yếu ở doanh nghiệp nhóm ngành sản xuất, du lịch, hóa chất… nhu cầu thu hẹp văn phòng chiếm khoảng 2% ở nhóm doanh nghiệp lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ.
Một dự án tòa nhà văn phòng hạng B tại khu Thủ Thiêm, quận 2. Ảnh: Quỳnh Danh.
Đặc biệt, nhu cầu mở rộng của khách thuê nhóm ngành bảo hiểm, y tế, sức khỏe, bán lẻ/thương mại điện tử chiếm đến 20%, đây nhà nhóm công ty có mức doanh thu tăng trưởng tích cực trước tác động của dịch bệnh.
Dự kiến, trong nửa cuối năm 2020 sẽ có 6 tòa nhà văn phòng mới đi vào hoạt động với tổng diện tích cung cấp cho thị trường khoảng 70.000 m2. Tuy nhiên, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho rằng nguồn cung này có thể gây áp lực đáng kể đến tỷ lệ lấp đầy của các dự án cũ. Hiện nay một số chủ đầu tư của các dự án hiện hữu đang chủ động giảm giá thuê để giữ chân khách.
“Sự thay đổi về yêu cầu và kỳ vọng của khách thuê ngày càng rõ rệt hơn. Chúng tôi dự đoán thị trường còn nhiều giao dịch thu hẹp và di dời văn phòng vào những tháng cuối năm. Điều này đòi hỏi các chủ nhà cần có những biện pháp linh hoạt trong ngắn và dài hạn, thích nghi với xu hướng và nhu cầu của khách thuê hơn”, bà Thanh nói thêm.
Bên cạnh đó, các đơn vị vận hành co-working space được khuyến nghị nên thận trọng hơn trong việc mở rộng quy mô, cần tập trung khai thác tốt các địa điểm hiện hữu bằng cách đưa ra các gói hỗ trợ giảm giá thuê, tập trung vào nhiều đối tượng khách hàng.