Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) gặp khó khăn, doanh nghiệp (DN) khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khó phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến nhiều DN thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án. Vấn đề giải cứu thị trường, giải quyết hàng tồn kho bất động sản vẫn là câu chuyện dòng tiền…
Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó. Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng DN lại không xoay được tiền để triển khai tiếp.
Công ty CP Đầu tư Nam Long có lượng hàng tồn lớn, dù đã giảm nhẹ 7,5% so với quý trước và giảm 4% so cùng kỳ năm 2021 nhưng vẫn đang tồn gần 15.000 tỉ đồng. Các dự án dang dở đang chiếm phần lớn lượng hàng tồn của Nam Long chủ yếu ở dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari)… Còn hàng tồn của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cũng vượt 14.200 tỉ đồng, tăng 20% so cùng kỳ năm ngoái.
Một số DN BĐS cho biết hiện tại họ chưa triển khai sản phẩm nhưng dự án đã nghẽn từ pháp lý. Trong đó, hầu hết các DN nhỏ và vừa đều vướng phải. Do đó, phải sớm tháo gỡ về pháp lý giúp DN triển khai dự án. Kế đến, các ngân hàng phải mở hầu bao giúp DN thế chấp dự án để vay vốn và sau đó mới đến bán hàng. Khi đó khách hàng cần được hỗ trợ lãi suất với chính sách, điều kiện vay thông thoáng…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết các nội dung vướng mắc hiện tại của các dự án tại TP HCM, hiệp hội đã kiến nghị nhiều lần. Hiện khoảng hơn 60 dự án thuộc diện vướng thanh tra, vướng đất công và hơn 140 dự án vướng pháp lý. Một số dự án của các DN khác tại TP HCM còn dở dang, vướng mắc rất nhiều.
Về vấn đề giải cứu thị trường, giải quyết hàng tồn kho BĐS, theo ông Lê Hoàng Châu vẫn là câu chuyện dòng tiền. Chính vì thế, tới đây Chính phủ cần có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường BĐS. Bộ Tài chính nên có “sàn giao dịch trái phiếu” dưới sự giám sát của bộ, đồng thời đẩy mạnh phát triển các quỹ đầu tư BĐS chứ không thể trông chờ vào một kênh tín dụng.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường hiện tại ngoài các chính sách mà Chính phủ, bộ, ngành quyết tâm tháo gỡ thì câu chuyện nội tại là của DN. Hiện nhiều công ty BĐS đang nợ trái phiếu nhưng hàng không bán được, bị ách lại nên không có nguồn tiền trả nợ và các chi phí khác để vận hành công ty. Cách tháo gỡ tốt nhất là làm sao để họ bán hàng như: Tăng hỗ trợ tín dụng giúp thu hút người mua tạo thanh khoản, tháo nghẽn dòng tiền cho DN có sản phẩm hoặc hỗ trợ tín dụng để DN tái cấu trúc tài chính…
Cách làm tốt nhất là các dự án tồn kho phải bán được. Trong khi đã có DN giảm giá sản phẩm tới 30%-40% nhưng không có người mua. Điều đó có nghĩa cần phải giảm thêm để thu hút người mua. “Rõ ràng là hai bên mua – bán cần thành thật với nhau chứ giải cứu như hiện nay thì hơi khó” – ông Đinh Thế Hiển nhìn nhận.
Ông Hiển phân tích thêm thị trường và các công ty BĐS nếu đóng băng hay phá sản đều ảnh hưởng đến hàng loạt vấn đề khác, trong đó có hệ thống tín dụng. Trong khi hiện nay nhiều công ty dù khó khăn nhưng vẫn còn tiềm năng, nhất là các dự án đang vướng pháp lý ở các tỉnh lân cận vì nó sẽ là động lực cho việc phát triển kinh tế, đầu tư hạ tầng trong vài năm tới nên các tổ chức tín dụng cần tìm cách hỗ trợ để họ sớm vượt khó, ổn định. Trong đó, các ngân hàng thương mại kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có chính sách đặc biệt kéo dài việc đáo hạn nợ khoảng 3 năm giúp các DN có thể mua lại trái phiếu hoặc gia hạn nợ dưới sự kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, từ đó giúp công ty BĐS và cả nhà băng tránh tạo ra một “cục máu đông” lớn làm nghẽn thị trường…
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ ra 2 vấn đề cấp thiết của thị trường BĐS hiện nay. Thứ nhất là giải quyết hàng tồn kho của các DN BĐS, nhất là vấn đề về thanh khoản. Vấn đề lớn nhất của thanh khoản là tiền, trong đó lãi suất đóng vai trò quan trọng. Đồng thời, cần kích thích thị trường bằng việc kích hoạt trở lại một gói hỗ trợ gần giống gói 30.000 tỉ đồng trước đây để người mua có thể tiếp cận được. Thứ hai, về lâu dài, Chính phủ phải quyết liệt đẩy nhanh chính sách tháo gỡ vướng mắc, nhất là các khâu tắc nghẽn liên quan tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính.
Theo Hội Môi giới bất động sản (VARS), trong năm qua, thị trường không có dự án nhà ở mới nào được phê duyệt. Không chỉ thế, thị trường cũng thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Hiện nguồn cung toàn thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng 28% so với năm 2018; trong đó, phân khúc đất nền chiếm 44%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ thấp nhất với 4%. Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 và bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018.
Bước sang năm 2023, nhiều ngân hàng thương mại đã được nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5 – 2%. Vì thế, các doanh nghiệp BĐS cho biết đang chờ đợi các dòng tiền tín dụng khơi thông để các dự án BĐS tiếp tục hoàn thiện. Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán trong năm nay tăng từ 30% – 50% và trái phiếu phục hồi sẽ là cơ sở để có thêm nguồn tiền đổ vào nền kinh tế và BĐS.
Bên cạnh đó, dòng tiền kiều hối, FDI và M&A cũng đang được các doanh nghiệp mong chờ chảy vào thị trường BĐS. Có thể thấy, Việt Nam thuộc nhóm 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% lượng kiều hối đầu tư vào BĐS nói chung. Đặc biệt, luồng tiền đến từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài “vô cùng tươi sáng” vì hơn 200 đại diện cấp cao của các công ty đầu tư hàng đầu bình chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất, nhì trong nhóm các thị trường mới nổi; đồng thời lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới.
Chia sẻ thêm về luồng vốn FDI, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savill Việt Nam cho biết, sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, tới nay Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu với nhóm ngành sản xuất – chế tạo và BĐS. Ông Neil MacGregor khẳng định, đây là một trong những nguồn lực quan trọng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và BĐS.
Về M&A, ông Lê Hoàng Châu nhận định, trong năm 2023, nếu những khó khăn, thách thức về vướng mắc pháp lý, siết vốn, trái phiếu… tiếp diễn như thời gian qua sẽ tạo thời cơ cho các nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh thâu tóm các dự án tốt; không loại trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia mua bán, sáp nhập dự án tốt, thương hiệu doanh nghiệp uy tín.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, có một số vấn đề tồn tại trở thành rào cản của việc tiếp cận nguồn vốn ngoại, đó là tình trạng vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn đọng trong nhiều năm qua và trở thành rào cản để các nhà đầu tư trong nước tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài.
Trong khi đó, ông Phạm Anh Khôi cho rằng, mặc dù hạn mức tín dụng tăng nhưng dự báo tín dụng cả năm 2023 không có biến động mạnh do các chủ đầu tư và doanh nghiệp, khách hàng sẽ cẩn trọng hơn trước áp lực lãi suất khó giảm sâu. Theo đó, thị trường BĐS năm 2023 phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường BĐS, chính sách điều hành của Nhà nước.
Trước những triển vọng tích cực về các luồng vốn vào thị trường BĐS, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, cần tiếp tục có chính sách khơi thông dòng chảy luồng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người làm) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua), với những điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định dành cho một số đối tượng khách hàng cụ thể khi có giao dịch được thực hiện. Bên cạnh đó, hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn.
Về lâu dài, theo PGS.TS Trần Kim Chung, phải hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, cùng các chỉ báo thị trường bất động sản như: chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường nhà…; huy động mọi nguồn lực tiềm năng; tăng cường minh bạch thị trường…
Tổng Hợp
(Người Lao Động, Báo Tin Tức)