Trải qua nhiều cuộc thảo luận lớn nhỏ suốt thời gian qua, từ các hội thảo khoa học, tọa đàm… tới bên lề nghị trường Quốc hội, điều ghi nhận được là vẫn chưa có giải pháp thỏa đáng nào được đưa ra. Cho tới thời điểm hiện tại, với những quy định tại Luật Đất đai 2013 hiện hành, rất nhiều dự án của cả Nhà nước lẫn tư nhân đều gặp vướng mắc trong khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Đất đai rất quan trọng với người dân, doanh nghiệp, với nền kinh tế cũng như sự phát triển của đất nước. Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều ý kiến cho rằng, về cơ bản đã xác định rõ 2 phương thức độc lập để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở).
Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được phép thu hồi để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu. Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi, mà trong trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Từ đầu năm 2022 đến nay, nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng giải phóng mặt bằng. Trong những văn bản góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đều nhấn mạnh việc nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm dự án, bởi các thửa đất cuối cùng thường thuộc về giới “đầu nậu”, “đầu cơ” đất đai. Điều này dẫn đến tình trạng có dự án khu đô thị vì không bồi thường được cho chủ đất mà “đứng hình” suốt nhiều năm.
Đơn cử, một dự án bất động sản cao cấp quy mô 7 ha tại quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức) chỉ vướng 2% diện tích đất do chủ đất gây khó không thể đền bù mà phải dừng triển khai trong 9 năm, trước khi đạt được thỏa thuận bồi thường với giá rất cao.
Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông – Cát Lái quy mô 254 ha do Công ty Xây dựng kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính cùng 14 chủ đầu tư dự án thành phần cũng gặp tình trạng tương tự khi không bồi thường được cho chủ đất, dẫn tới nằm “đắp chiếu” suốt 20 năm qua.
Những trường hợp nêu trên chỉ là số ít trong nhiều hệ lụy để lại khi pháp luật đất đai hiện hành chưa đảm bảo cơ chế “sòng phẳng” giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Cách quy định dự án phát triển kinh tế và dự án “phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” quá rộng, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất khi giá đền bù thấp hơn quá nhiều so với giá thị trường, cũng chưa thể hiện tốt vai trò khớp nối với người nhận sử dụng đất sau khi thu hồi.
Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi, bên cạnh những sửa đổi được đánh giá bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW, còn nhiều vấn đề quan trọng mà dự thảo chưa đề cập hoặc đề cập chưa đầy đủ để giải quyết vướng mắc trên thực tế.
Chẳng hạn như câu chuyện đất tôn giáo gắn với kinh doanh du lịch. Đối với các di tích tôn giáo tồn tại như những di sản văn hóa đã có pháp luật về di sản văn hóa điều chỉnh, trong khi các dự án phát triển cơ sở tôn giáo mới mang màu sắc kết hợp với kinh doanh du lịch lại chưa được quy định cụ thể. Tương tự, việc sử dụng đất khác mang tính đa mục đích như đất dự trữ quốc phòng, đất xây dựng dự án thương mại dịch vụ (đất TMD) để kinh doanh du lịch nhưng có thể làm chỗ để ở chưa được nghiên cứu thấu đáo, hay như vấn đề cho thuê khoảng không, tầng ngầm dưới đất, không gian dưới mặt nước… cũng chưa hợp lý.
Chẳng hạn, dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Rạch Miễu 2 (dự án cầu Rạch Miễu 2) nối 2 tỉnh Tiền Giang và Bến Tre được khởi công từ cuối tháng 3/2022, nhưng do tỷ lệ mặt bằng sạch quá thấp (chỉ đạt 3,4% tổng diện tích dự án) nên gói thầu XL-01 vẫn chưa thể thi công.
Tại TP.HCM, dự án cầu Long Kiểng được UBND Thành phố phê duyệt từ năm 2001, nhưng thi công được hơn 50% thì tạm ngưng vì thiếu mặt bằng và phải đến tháng 9/2022 mới tái khởi công, dự kiến hoàn thành cuối năm 2023.
Tương tự, một trong những thách thức lớn nhất được UBND TP.Hà Nội chỉ ra tại “siêu” dự án Vành đai 4 – Vùng Thủ đô là công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do dự án đi qua nhiều địa bàn.
Theo tính toán của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khoảng 30 tỷ USD nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất TMD (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch) đang bị đóng băng do không thể tách sổ cho nhà đầu tư, hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp, người dân và quan trọng là chưa chuyển tải được thông điệp phát triển để tối ưu hóa việc sử dụng đất hiệu quả đối với loại đất “kim cương” này. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa của các tài sản bất động sản trên đất TMD và những giá trị gia tăng của nó ước tính lên đến hàng trăm tỷ USD.
Ngay từ khi bắt đầu khởi động, tinh thần sửa đổi dự án Luật Đất đai đã được nhấn mạnh là xác lập nguyên tắc cân bằng, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai, mà cụ thể ở đây là làm rõ cơ chế chuyển dịch đất đai trong trường hợp Nhà nước thu hồi hoặc/và nhà đầu tư thương thảo với người sử dụng đất.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)