Nhìn chung trong năm nay thị trường bất động sản phục hồi nhẹ sau khoảng thời gian tạm dừng năm 2021 do COVID-19. Năm 2023 sẽ ưu tiên “tiền tươi thóc thật” thị trường thật sự bùng nỗ…
Thị trường bất động sản bước vào năm tới với hy vọng phục hồi, mức tăng trưởng dự báo cao, nhưng những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố trong nước nửa cuối năm nay khiến nhiều nhà đầu tư không khỏi e ngại.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn “sốt đất” trên diện rộng. Số lượng nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán.
Hiện tại, theo ông Đính, giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn… và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.
“Dù giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm, nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn”, ông Đính nhấn mạnh.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận, 2022 là năm kỳ lạ của thị trường bất động sản khi đạt đỉnh vào quý II, nhưng cuối năm rơi vào khủng hoảng. Theo ông, nguyên nhân là sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực, trên 80% là mua đầu cơ. Thị trường dư thừa nguồn cung bất động sản cao cấp, hạng sang, nhưng thiếu sản phẩm bình dân.
Cùng với đó, ông Quang cho rằng, nguồn cung bất động sản khu vực trung tâm rất ít, do pháp lý ách tắc, tiền thuế sử dụng đất cao, vướng đất công… Lãi suất tăng quá cao, room tín dụng cạn kiệt là hệ quả tất yếu dẫn đến sự trầm lắng của thị trường.
Do đó, vị chuyên gia nhận định, năm 2023, dự báo thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng. Phân khúc nhà ở sẽ duy trì mức thanh khoản ổn định, song nguồn cung hạn chế và vẫn vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng.
Thời gian gần đây, dòng vốn chảy vào bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ khiến thanh khoản sụt giảm mạnh, theo đó thị trường rơi vào trầm lắng, thậm chí có nơi gần như “đóng băng”. Nhiều nhà đầu tư bất động sản giai đoạn này không đủ sức để “gồng” lãi buộc phải giảm giá, rao bán cắt lỗ. Song, trước hàng loạt thông tin rao bán này lại khiến người mua cảm thấy hoang mang, dè chừng.
Trong năm 2022, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Riêng trong quý 4-2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước. Giá bán sơ cấp (giá bán của chủ đầu tư) trung bình trong quý 4-2022 tăng 21% so với quý trước, khoảng 3.400 USD/m2 (khoảng 80 triệu đồng).
Mức tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm… Điểm đáng chú ý là các yếu tố sức khỏe bắt đầu được chú trọng trong thiết kế ý tưởng dự án và căn hộ với nhiều không gian xanh, sự thông thoáng và công nghệ hiện đại giúp nâng cao tiêu chuẩn môi trường sống.
Về chính sách thanh toán, với tình hình thắt chặt tín dụng, nhiều chính sách thanh toán nhắm đến nhóm khách hàng có tiền mặt trong tay, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi.
Về thị trường nhà liền thổ TP.HCM, trong năm 2022 nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021 trầm lắng vì COVID-19.
Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định.
Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.
Trước hết là về nhà ở xã hội, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội là Vinhomes, Hưng Thịnh.
Khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ vào những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới.
Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số.
Đối với các căn hộ trung cấp, nhu cầu vẫn rất lớn. Người mua ưa chuộng các sản phẩm chăm sóc sức khỏe và có lịch thanh toán linh hoạt. Các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao cũng đang dần được áp dụng rộng rãi.
Trong năm 2023, do quỹ đất phát triển hạn chế và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới cho thị trường nhà đất dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.
So với những dự án trước, hầu hết các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện.
Có thể thấy, các dự án được xây dựng với kỳ vọng nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là chốn nghỉ dưỡng cuối tuần giữa khung cảnh sông nước và môi trường thiên nhiên trong lành.
Về phía chủ đầu tư, báo cáo của Cushman & Wakefield nhận thấy các dự án tập trung hoàn thiện những tiện ích, hướng tới tạo dựng cộng đồng, với nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển tới các khu vực ngoài trung tâm.
Về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng.
Việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư trong thị trường nhà đất những tháng vừa qua.
Đây là lý giải trong báo cáo công bố ngày 30-12 của Công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield có khoảng 50.000 nhân viên tại hơn 400 văn phòng ở 60 quốc gia.
Tổng Hợp
(Tuổi Trẻ, Nhịp Sống Thị Trường)