Có một thực tế là giai đoạn này, đa phần các chủ đầu tư tính tới việc dừng dự án và tìm đối tác chuyển nhượng, hay… để đó, thay vì triển khai một phần để bán hạ giá. Ước mơ có một mái ấm “cao vời vợi” với đa số người trẻ…
Trong hai tháng cuối năm 2022, các cuộc họp của Chính phủ, bộ ngành với doanh nghiệp được tổ chức với tần suất liên tục. Các tổ công tác “đặc biệt” cũng đã được Thủ tướng thành lập để có những giải pháp “đặc biệt”, gấp rút xử lý các vấn đề của nền kinh tế, đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản – ngành có ảnh hưởng tới ít nhất 40 ngành kinh tế khác.
Các thông điệp gần đây cho thấy việc giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản là điều bắt buộc để tránh nguy cơ khủng hoảng như ở Trung Quốc hay Hàn Quốc gần đây và Thái Lan trước đó không lâu. Những chính sách mới ban hành, đặc biệt với việc sửa các dự án Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ hướng tới làm rõ hơn các cơ chế cho việc thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp hay nhà ở xã hội, từ việc giảm các chi phí đầu vào về thủ tục đầu vào tới xây dựng các cơ chế ưu đãi về thuế, lãi suất hay giảm hạn chế mức trần lợi nhuận cho nhà đầu tư, cũng như các gói tài chính cho người có nhu cầu ở thực tiếp cận vay vốn ngân hàng hoặc một số nguồn quỹ nào đó.
Hy vọng, khi các văn bản luật trên được ban hành, câu hỏi “Tiền đâu để mua nhà?” sẽ có câu trả lời xác đáng!
Thời gian gần đây xuất hiện nhiều ý kiến cho rằng, “doanh nghiệp bất động sản phải giảm giá”, “doanh nghiệp bất động sản không chịu nghe lời, không chịu giảm giá, sẽ chết” hoặc “thực ra, giờ giá bất động sản có giảm 40 – 50% thì doanh nghiệp ngành này vẫn có lãi”.
Một lập luận khá phổ biến hiện nay là: Muốn cứu mình, cứu thị trường, các doanh nghiệp cần đưa mặt bằng giá bất động sản về giá trị thực. Tuy nhiên, như phân tích của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản không thể vận hành theo cách như vậy, đặc biệt với một thị trường đặc thù. Đồng thời, một số biến cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm qua đã đẩy thị trường bất động sản rơi vào khó khăn khi dòng vốn ngày càng eo hẹp.
Cũng đã có doanh nghiệp hạ giá mạnh sản phẩm bất động sản để giảm bớt các căng thẳng về tài chính do áp lực đáo hạn trái phiếu, nhưng như ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, việc giảm giá sâu chưa chắc mang lại hiệu quả, thậm chí có thể gây hiệu ứng ngược cho người mua nhà khi các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể chậm tiến độ khi sau tất toán trái phiếu, chủ đầu tư hết vốn bổ sung.
Điều đáng chú ý là giá căn hộ bình dân tăng chậm nhất nhưng giờ cũng đã khá cao so với nhiều năm trước khi mức giá tối thiểu hiện nay là trên dưới 25 triệu đồng/m2. Gần như không có dự án nào ở dưới mức giá này, nếu xét ở các khu vực trung tâm.
Mặt bằng giá nhà tăng, tất nhiên nếu nhìn ở một góc độ khác với nhiều người đang có nhà là điều đáng mừng, bởi đồng nghĩa tài sản mà mình sở hữu đang có giá và có lãi. Cuối năm vừa rồi, cô hàng xóm cũ đối diện nhà cũng vừa tổ chức tiệc liên hoan để chia tay tầng sau khi bán vội cũng cao hơn gần 300 triệu đồng so với mức giá rao bán từ cuối năm ngoái.
Nhiều người mua mấy năm trước đã tậu được căn chung cư ở vùng ven dù thấy căn hộ mình ở lên giá kha khá nhưng chưa dám bán đi để về gần trung tâm hơn. Bởi tiền bán nhà bù thêm khoản tiết kiệm vài năm cũng không đủ mua chỗ mới, vì giá bán chung cư trong nội đô đã tăng chóng mặt.
Trong khi đó, nhiều cậu em trẻ không còn đặt mục tiêu tậu nhà trong năm một, năm hai, bởi e ngại áp lực nợ nần khi lãi suất cho vay mua nhà không còn rẻ.
Thị trường bất động sản cũng như bao thị trường khác đều có chung quy luật: Khi nhu cầu cao và nguồn cung thấp, giá sẽ tăng và ngược lại. Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng đến mức khó tiếp cận với phần đông người có nhu cầu sẽ gây ra các ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế – xã hội: Các hộ gia đình phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở, nhiều người dân phải sinh sống trong điều kiện chật chội, ảnh hưởng đến sức khỏe thể chất và tinh thần.
Dù có nhiều hội thảo, tọa đàm hay các chương trình đối thoại của Chính phủ, các bộ, ngành với doanh nghiệp, thậm chí tranh luận của các đại biểu ở Nghị trường Quốc hội xung quanh chủ đề này, cùng với nhiều giải pháp đưa ra, nhưng giá nhà vẫn lừ lừ đi lên trong vài năm qua.
“Nếu nhìn vào các chỉ số, bất động sản nội đô 2 năm qua vẫn tăng lên chứ không giảm. Giá nhà nội đô TP. HCM có điều chỉnh giảm vào giữa tháng 5 đến tháng 6/2022, nhưng sau đó đã tăng trở lại”, ông Trần Như Trung – Chủ tịch Công ty Tư vấn Chiến lược Quốc tế TR2 International trình bày một số quan sát về thị trường bất động sản trong chương trình Landshow của VTV Money với chủ đề “Năm mới xông đất nào”.
Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Căn hộ 2022 của One Housing, thị trường căn hộ đang liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá trong khoảng thời gian dài. Mức giá sơ cấp toàn thị trường liên tục ghi nhận mức mới, đạt 47 triệu/m2 và 63 triệu/m2 lần lượt cho Hà Nội và TP. HCM tại thời điểm 9T/2022.
Đến cuối năm 2023, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng với tốc độ 8-9%/năm, trong khi giá bán có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại tại TP.HCM ở mức 4-5%/năm. Chênh lệch về giá sơ cấp giữa khu vực nội thành và vùng ven ngày càng thu hẹp, do các dự án ở ngoại thành được chủ đầu tư phát triển nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí.
Khi lạm phát tăng cao, giá nguyên, nhiên, vật liệu thế giới sẽ bị đẩy lên. Việc nhập khẩu nguyên liệu với mức giá cao sẽ ảnh hưởng tới chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm. Đây là một trong những yếu tố sẽ tác động đẩy giá nhà tăng.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay: “Khi lạm phát xảy ra, bất động sản sẽ trở thành kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền. Người càng giàu càng sẽ không giữ nhiều tiền mà thay vào đó là đầu tư bất động sản. Trong đó, nhà ở là phân khúc có sức hút dòng tiền mạnh nhất. Vì vậy, áp lực tăng giá nhà ở là hoàn toàn có thể xảy ra”, TS. Sử Ngọc Khương nhìn nhận.
Lý giải nguyên nhân lệch pha cung cầu, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, các chủ đầu tư hiện nay đang tập trung phát triển phân khúc cao cấp khi gần như toàn bộ dự án được tung ra thị trường đều là các dự án nhà ở hạng sang với mức giá từ 50 – 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở chủ yếu hiện nay lại thiên về phân khúc bình dân.
Ngoài ra, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cũng gặp nhiều khó khăn. Thông thường, một dự án nhà ở mất khoảng 3 – 5 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý, thậm chí có dự án mất đến 10 năm vẫn chưa hoàn thành được. Trong khi, 5 – 10 năm hệ thống pháp luật lại có sự điều chỉnh dẫn đến tình trạng các dự án đúng được luật này nhưng lại sai nhiều luật khác.
“Thủ tục pháp lý khó khăn khiến việc triển khai các dự án nhà ở liên tục bị đình trệ, các chủ đầu tư lại không mặn mà với nhà ở bình dân đã khiến nguồn cung nhà ở mà người dân thực sự cần khan hiếm trầm trọng. Đây là một trong những lý do đẩy giá nhà tăng cao bất chấp khó khăn chung của thị trường”, ông Thanh đánh giá.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, Bizlive, Reatimes)