Gần đây, hàng loạt vụ đấu giá với mức cao không tưởng đã diễn ra tại nhiều địa phương. 320 triệu/m2 đất tại quận Cầu Giấy, Hà Nội. Tuy nhiên con số này chưa là gì so với mức hơn 2,4 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh cách đây khoảng 2 tuần. Giấc mơ an cư đối với người thu nhập thấp ngày càng xa vời.
Thương vụ đấu giá hàng chục ngàn tỷ này sẽ không có tác động mạnh thực sự về mặt bằng giá thị trường về lâu dài, bởi thị trường sẽ tự điều chỉnh giá theo cung cầu nếu thanh khoản gặp khó. Vì vậy, mức trần đấu giá đất vừa qua tại Thủ Thiêm được hiểu không phải là giá hiện tại, mà là giá kỳ vọng tương lai. “Với tính toán của chủ đầu tư họ sẽ xây dựng những vị trí đặc biệt và họ sẽ nhắm tới những đối tượng đặc biệt nên sẽ không tác động nhiều đến nhóm hàng trung bình và những khách hàng phổ biến khác”, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản, đánh giá.
Ném 1 viên đá vào giữa lòng hồ yên tĩnh và nó sẽ tạo nên những con sóng nhỏ lan ra xung quanh. Đây là hình tượng nhiều chuyên gia bất động sản đã dùng để so sánh vụ đấu giá đất 2,45 tỷ đồng/m2 vừa qua tại Thủ Thiêm. Nó sẽ có tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm bất động sản khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Cũng theo các chuyên gia phân tích, việc xác định đâu là mức giá phù hợp trong bối cảnh hiện nay thực sự không chỉ dựa theo mức đấu giá của 1 lô đất. Tuy nhiên, khi mức giá quá cao phần nào đó tác động xấu đến việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm trong tương lai, bởi đây là khu vực được TP Hồ Chí Minh định hướng trở thành trung tâm tài chính của cả nước.
Chưa biết những phiên đấu giá này sẽ có tác động tốt hay xấu cho thị trường. Tuy nhiên khi nền giá đất cao sẽ không chỉ gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, mà các địa phương có thể cũng sẽ “đau đầu” khi có các dự án cần phải giải phóng mặt bằng. Theo chia sẻ của nhiều chuyên gia, một trong những tác động của việc trúng giá thầu cao như vậy sẽ xác lập một mặt bằng giá mới tại thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nói chung và bất động sản phía Đông nói riêng; đồng thời sẽ khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đứng trước thách thức lớn trong giai đoạn sắp tới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, cũng như kéo mặt bằng giá bất động sản ở các khu xung quanh lên một mức cao mới. Một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TPHCM đứng trước thách thức, khó thành hiện thực. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất giá phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TPHCM.
“Trước mắt, các khu vực xung quanh Thủ Thiêm, bất động sản hàng hiệu, hạng sang sẽ tiếp tục leo thang. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp như hiện tại thì trong thời gian tới, nhà giá thấp lại càng biến mất, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội… Bởi lẽ, các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình”, ông Châu nói. Chủ tịch HoREA cho biết thêm, việc trúng giá cao thể hiện việc kỳ vọng vào tương lai Thủ Thiêm của nhà đầu tư, chắc hẳn họ đã có kế hoạch của mình. Tuy nhiên, khi mức giá quá cao phần nào đó tác động xấu đến việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm trong tương lai, bởi đây là khu vực được TPHCM định hướng trở thành trung tâm tài chính của cả nước. Vì vậy, đây là câu chuyện hiệu quả thực tế của tiến trình thực hiện nghĩa vụ sau khi đấu giá, từ việc đóng tiền lẫn triển khai dự án. Quá trình này hoàn tất đúng kế hoạch thì mới khẳng định được việc đấu giá thành công.
Với mức đấu giá kỷ lục được thiết lập, phân khúc bất động sản mà doanh nghiệp có thể bán phải thuộc hàng siêu siêu sang ở trên đỉnh quả chuông và dành cho những đối tượng khách hàng thực sự đặc biệt. Ở Việt Nam sắp tới, sản phẩm ở mức giá này vẫn được cho là có người mua. Tuy nhiên, việc tăng giá ở phân khúc trên đỉnh quả chuông sẽ tác động lan tỏa làm tăng giá các phân khúc bên dưới nơi dành cho nhà đầu tư, người mua ở thực.
Sau phiên đấu giá, hệ quả dễ thấy nhất là đất nền tiếp tục tăng, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đầu tư quanh khu vực Thủ Thiêm cũng chịu ảnh hưởng. Giá đất tăng lên, thuế sẽ tăng, tiền sử dụng đất theo khung mới áp dụng theo giá thị trường cũng tăng. Doanh nghiệp sẽ chịu thuế cao hơn và xa hơn nữa giá thành căn hộ cũng theo đó tăng, việc sở hữu nhà càng xa tầm tay với người thu nhập thấp.
Tổng Hợp