Vẫn phập phồng nỗi lo “tắc định giá đất”, từ lúng túng “quản” phương pháp thặng dư.
Ngay sau khi bản dự thảo sửa đổi Nghị định 44 mới nhất được công bố, “lúng túng” vẫn là cụm từ được nhiều chuyên gia nhìn nhận về một số nội dung của bản dự thảo này.
Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Đậu Anh Tuấn – Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, cơ quan soạn thảo đã lắng nghe nhiều ý kiến góp ý sau lần ban hành bản dự thảo thứ nhất và giữ lại phương pháp thặng dư, thế nhưng với tư duy vẫn nghiêng về “phần dễ” dành cho các cơ quan quản lý khi bó hẹp về điều kiện áp dụng, dự thảo cần tiếp tục nghiên cứu và làm rõ hơn, tránh tạo ra những rào cản không đáng có.
Trong đó, điển hình là nội dung “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.
Câu hỏi đặt ra với quy định này, theo chuyên gia pháp lý độc lập về đất đai, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, là với các thửa đất, khu đất phi nông nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất sẽ áp dụng phương pháp nào?
Một ví dụ cụ thể là một số khu đất trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng hoặc sân vận động cũ của Nhà nước nhiều năm không còn sử dụng ở nhiều địa phương…, nếu chuyển đổi mục đích sang xây dựng công trình nhà ở hoặc phát triển dự án sẽ mang lại giá trị kinh tế gấp nhiều lần cho doanh nghiệp và địa phương.
Tuy nhiên, các trường hợp này thuộc các dạng tài sản ít giao dịch, mua bán trên thị trường nên khó xác định bằng phương pháp so sánh hoặc không có số tiền bình quân thu được từ kinh doanh hoặc cho thuê liên tục tính đến thời điểm định giá nên cũng khó áp dụng bằng phương pháp thu nhập.
Khi đó, phương pháp thặng dư đạt được hiệu quả tối ưu bởi nó được sử dụng trên cơ sở ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại – dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.
Ở một ví dụ khác, giả định khu đất cần chuyển đổi nêu trên định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại – dịch vụ. Như vậy, việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong khu đất hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, việc tiếp tục chỉnh sửa, thu hẹp đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư là không cần thiết.
Bởi lẽ, việc sử dụng phương pháp này để định giá với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, đã được đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng còn chính xác hơn đối với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Theo ông Hiệp, một khi đã công nhận phương pháp thặng dư thì nên áp dụng cho tất cả các trường hợp định giá đất, bởi hiện tại đây là phương pháp được sử dụng nhiều nhất, phù hợp cả về khoa học và thực tiễn. Trừ những trường hợp không thể xác định được thì mới nên sử dụng phương pháp khác để tạo tính đồng nhất, từ đó doanh nghiệp có thể tự ước lượng được chi phí phát triển dự án, Nhà nước cũng dễ dàng quản lý mà không thất thoát ngân sách.
Tổng Hợp
(ĐTCK)