Đại diện một sàn phân phối bất động sản tầm trung cho biết, khan hiếm bảng hàng mới khiến đơn vị này phải chuyển sang phân phối thứ cấp nhiều hơn. Tuy nhiên, thị trường cũng không có nhiều giao dịch do những mong muốn “ngược chiều” của cả bên mua và bên bán. Trong bối cảnh nguồn cung mới còn khan hiếm, kỳ vọng giá giảm sẽ khó thành…
Trong năm 2023, chỉ tiêu tín dụng toàn ngành chưa được công bố cụ thể, nhưng mức tăng dự báo tương đương năm 2022, khoảng 14-15% và “địa chỉ” của dòng vốn vẫn là các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp – nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ… theo đúng chủ trương của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Do vậy, các ngân hàng sẽ tuân thủ và ưu tiên vốn cho những lĩnh vực này.
Như vậy, có thể thấy, đối với toàn nền kinh tế, việc nới room có tác động tích cực, giúp khơi thông dòng tiền trong hoạt động sản xuất – kinh doanh. Tuy nhiên, đối với ngành bất động sản, tác động có thể chậm hơn khi thị trường bất động sản cần đợi các hoạt động cho vay sản xuất – kinh doanh, thu nhập của người dân ổn định hơn. Điều này sẽ giúp tăng thanh khoản trên thị trường.
Thực tế, dù kỳ vọng giá nhà giảm mạnh sau thời gian dài miệt mài tăng là hợp lý, đặc biệt với nhóm mua nhà ở thực vốn chiếm số lượng lớn trên thị trường, nhưng trong bối cảnh hiện tại, nhiều thành viên thị trường cho rằng, khó có thể giảm thêm.
“Với việc pháp lý dự án cần thêm thời gian gỡ vướng nên nguồn cung sản phẩm mới sẽ còn hạn chế, tín dụng cơ bản ổn định chứ không tăng mạnh…, triển vọng giá nhà giảm thêm ngày càng trở nên mong manh. Mặt khác, dù là loại hàng hoá đặc thù, nhưng bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật: Khan hiếm thì tăng giá”, vị đại diện sàn phân phối bất động sản tầm trung ở trên nhìn nhận.
“Trong khi những người cần mua ngay sẵn sàng xuống tiền thì người có nhà bán lại nấn ná chờ giá nhà tăng thêm do khan hiếm dự án mới. Vì thế, bán nhà là một chuyện, mua được nhà hay không lại là vấn đề khác. Chỉ những người có sẵn ‘cửa’ mua nhà thay thế mới bán ra lúc này”, vị đại diện trên nói.
Theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, thời gian qua, nhiều khu vực ghi nhận sự tăng trưởng “nóng” ở một số phân khúc, nên khi có sự điều chỉnh thì giá giảm nhiều. Điều này xuất phát từ kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư, nhưng việc nguồn vốn vào thị trường bị thắt chặt đã tác động lớn lên giá bất động sản (trước đó, có khu vực ghi nhận giá tăng từ tới 600%).
“Trước chưa có tác động của quy hoạch hay chưa được đầu tư hạ tầng tốt thì giá đất nhiều khu vực chỉ vài trăm ngàn mỗi mét vuông, khi có thông tin ‘nhảy’ lên vài triệu đồng. Trong bức tranh chung, không phải bất động sản giảm giá là người sở hữu bị lỗ, mà chủ yếu là điều chỉnh giảm lãi”, ông Lâm nói.
Sau những hào hứng ban đầu về kế hoạch 1 triệu ngôi nhà dành cho người thu nhập thấp được đưa ra, những biến động trên thị trường tài chính – địa ốc thời gian qua khiến người tiêu dùng không còn đặt quá nhiều kỳ vọng. Do đó, thay vì chờ đợi được sở hữu một trong những căn hộ trong dự án kia, nhiều người có nhu cầu ở thực ráo riết tìm kiếm các sản phẩm căn hộ, kể cả trên thị trường thứ cấp, đã qua nhiều lần sang tay vì lo ngại giá nhà sẽ tăng mạnh.
Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh Văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hành lang pháp lý dự án chậm được tháo gỡ vướng mắc khiến nhiều dự án bị đình trệ thời gian qua. Cùng với đó, chính sách cũng chưa thực sự cởi mở khiến nhà ở xã hội chưa phát triển mạnh mẽ, trong khi nhiều địa phương đang gặp khó khăn trong việc định giá đất cũng như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị… Tất cả những yếu tố này khiến thị trường địa ốc rơi vào cảnh thiếu cung, cạn thanh khoản, dòng tiền.
Theo ông Quỳnh, trong giai đoạn cuối năm 2022, giá bán bất động sản dần được điều chỉnh, nhưng phân khúc quan trọng nhất của thị trường nhà ở là căn hộ chung cư không những không giảm mà còn tiếp tục đi lên, cộng thêm tín dụng bất động sản bị siết chặt và lãi suất cho vay tăng cao càng khiến thanh khoản tắc nghẽn.
Trong báo cáo mới đây về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2022, do Bộ Xây dựng công bố cho thấy, hiện nay lượng tồn kho bất động sản hầu như tập trung ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi, thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.
Cơ quan này đánh giá, trong năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch hạn chế, chủ yếu sản phẩm giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán, trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)