Hiện nay, quỹ đất sạch để phát triển các dự án bất động sản rất khan hiếm, trong khi quỹ đất chưa được khai thác còn tương đối nhiều. Do vậy, việc đầu tư hệ thống hạ tầng và phát triển quỹ đất dọc các trục giao thông là một hướng đi chiến lược, không chỉ đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân, mà còn tạo sự thay đổi lớn trong quy hoạch đô thị.
Phát triển đa cực vừa là mô hình kinh điển vừa là lối đi ưu việt của các thành phố lớn trên toàn cầu để mở rộng không gian đô thị, giảm sức ép dân cư, tạo nguồn việc làm mới, gia tăng cơ hội đầu tư… Trong đó, chìa khóa để phát triển các khu đô thị vệ tinh, trung tâm mới nằm ở việc phát triển các tuyến đường vành đai.
Không chỉ riêng Hà Nội với câu chuyện Vành đai 4 vùng Thủ đô, tại khu vực phía Nam, thời gian qua cũng cũng chứng kiến hàng loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng được khởi động. Trong đó, đáng chú ý nhất là tuyến đường Vành đai 3 vùng TP.HCM có chiều dài 76,3 km đi qua địa bàn TP.HCM và 3 tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An với tổng mức đầu tư 75.378 tỷ đồng,
Theo các chuyên gia, tuyến đường Vành đai 3 mở ra cơ hội điều tiết mật độ phân bố dân cư, giãn dân cư từ đô thị trung tâm TP.HCM ra bên ngoài, tạo sự kết nối với những đô thị vệ tinh có sẵn như Bến Lức, Đức Hòa, Nhơn Trạch… cũng như mở rộng các đô thị khác trong vùng đô thị TP.HCM, đồng thời có tác động lớn đến việc điều chỉnh, sắp xếp lại hệ thống khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hiện nay, Thành phố đang điều chỉnh quy hoạch chung, trong đó TP.HCM là trung tâm về khoa học công nghệ, tài chính và trung tâm sáng tạo, công nghệ cao… nên các ngành công nghiệp thâm dụng lao động, gây ô nhiễm môi trường, sử dụng quá nhiều năng lượng không còn phù hợp.
Bên cạnh đường Vành đai 3, tuyến đường Vành đai 2 đã được khởi động trở lại và tuyến đường Vành đai 4 TP.HCM cũng đang chuẩn bị đầu tư. Theo quy hoạch, đường Vành đai 4 có chiều khoảng 200 km, quy mô 6-8 làn xe, điểm đầu giao với đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), điểm cuối tại cảng Hiệp Phước (TP.HCM).
Ngoài các dự án kể trên, một loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng khác được khởi động như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cầu Phước An bắc qua sông Thị Vải nối thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai… sẽ tạo nên “sợi chỉ đỏ” mạng lưới giao thông thông suốt, hiện đại, gắn kết hạ tầng liên vùng khu vực phía Nam.
Trong nghị quyết về cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 đã được Quốc hội thông qua cuối tuần trước, một trong những điểm mới là thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh (TOD) nhằm giúp cho Thành phố có thêm nhiều cơ hội bứt phá.
Để cụ thể hóa chính sách này, TP.HCM đã lập Tổ công tác rà soát quy hoạch đô thị phục vụ kế hoạch khai thác hiệu quả quỹ đất dọc 2 bên tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM. Giới chuyên môn đặt nhiều kỳ vọng, việc mở rộng quỹ đất ven các trục giao thông sẽ tạo ra cú huých lớn cho thị trường bất động sản khu vực nơi những trục đường này đi qua. Chẳng hạn, với tuyến đường Vành đai 3 đi qua 4 địa phương gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An, trong đó riêng TP.HCM đi qua TP. Thủ Đức và các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh với chiều dài hơn 47 km, nếu khai thác tốt sẽ không chỉ tận dụng được quỹ đất lớn, mà còn là cơ hội đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, đánh thức quỹ đất “vàng” chưa được tận dụng hiệu quả thời gian qua.
Thực tế, bất động sản và hạ tầng có mối quan hệ mật thiết, nên việc “hạ tầng đi trước, bất động sản theo sau” là hiệu ứng dễ thấy. Ngay sau khi tuyến đường Vành đai 4 được khởi công xây dựng, trên các trang mạng xã hội, các trang về mua bán bất động sản liên tục đăng bài quảng cáo về các dự án nhà liền kề, biệt thự “ăn theo” tuyến đường với nội dung như: “Dự án tọa lạc tại giao lộ Vành đai 4 và đường Tố Hữu – trục giao thông chính phía Tây Nam Hà Nội… Tuyến đường Vành đai 4 đoạn từ đại lộ Thăng Long đến Quốc lộ 6 có chiều dài khoảng 6,7 km, đi qua địa bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Đây là tuyến đường cấp đô thị có quy mô mặt cắt ngang điển hình rộng từ 42-63 m gồm 6 làn xe…”.
Không chỉ dự án đô thị, nhà ở, mà các dự án đất nền thổ cư nằm trên trục đường Vành đai 4 cũng tận dụng cơ hội này để thu hút người mua. Thời gian gần đây, nhiều người được “truyền tin” rằng, cần tranh thủ lúc giá đất còn thấp như hiện tại để mua vào bởi khi tuyến đường Vành đai 4 hoàn thành, giá trị bất động sản nơi tuyến đường đi qua sẽ tăng “chóng mặt”, nếu không nhanh tay thì “miếng ngon sẽ bay mất”.
Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, việc thu hồi đất dọc 2 bên các tuyến vành đai, đường cao tốc… để bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng như tại đề án của TP.HCM được nhiều quốc gia thực hiện từ lâu. Tuy nhiên, lâu nay, Việt Nam chủ yếu tập trung giải tỏa làm đường theo lộ giới mà không có quy hoạch 2 bên tuyến đường không chỉ khiến Nhà nước thất thu, mà còn tạo dư địa cho việc phát triển các loại nhà siêu mỏng, siêu méo, làm xấu bộ mặt đô thị.
Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng cho hay, nhiều nước trên thế giới đã thành công với phương án này, nếu Việt Nam cũng áp dụng sẽ giúp tiết kiệm rất lớn cả về thời gian lẫn chi phí và để làm được điều đó, ông Tùng cho rằng, chi phí giải phóng mặt bằng khi mở rộng thêm quỹ đất 2 bên tuyến đường nên là tiền vay ngân hàng, thế chấp bằng đất đấu giá sau này cho ngân hàng. Khi tuyến đường và đô thị 2 bên đường được quy hoạch hoàn chỉnh thì số tiền đấu giá đất thu về sẽ rất lớn.
“Cần kết hợp tư duy đổi mới quản lý, nhà quy hoạch phải có tâm, có tầm nhìn chiến lược, hoạt động đấu giá đất phải rõ ràng, minh bạch…, có như vậy việc đấu giá đất dọc 2 bên các tuyến đường mới hiệu quả và Nhà nước có thêm nguồn kinh phí lớn để phát triển hạ tầng”, ông Tùng nói và cho biết thêm, để diện tích đất này mang lại lợi ích tốt nhất cho Nhà nước, quy hoạch đô thị và hạ tầng cần phải thực hiện song song bởi sẽ giúp gia tăng giá trị đất.
Tổng Hợp
(ĐTCK)