Thị trường cho thuê văn phòng gặp nhiều khó khăn khi giá thuê đã giảm nhiều mà khách hàng vẫn trả mặt bằng. Hoạt động cho thuê thêm tại Hà Nội trong quý II/2020 tiếp tục chậm lại. Các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn nhiều khi áp dụng các chính sách cởi mở để giữ chân khách thuê cũ và thu hút khách thuê mới.
Dịch bệnh Covid-19 tiếp tục làm gián đoạn quá trình khách hàng nước ngoài tìm kiếm và khảo sát mặt bằng tại Việt Nam.
Sau khi nhiều chủ nhà phố mặt tiền, khách sạn rao bán tài sản vì kinh doanh khó khăn thì nay đến lượt chủ các tòa nhà văn phòng.
Trong báo cáo vừa được công bố, Savills cho biết, tính tới tháng 9/2020, thị trường văn phòng Thủ đô chứng kiến sự sụt giảm nhất định về nguồn cầu tại một số phân khúc.
Tổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu m2, ổn định theo quý và tăng theo năm với hầu hết dự án nằm ở khu vực giữa và phía Tây thành phố.
Hiện dịch bệnh Covid-19 tiếp tục làm gián đoạn quá trình khách hàng nước ngoài tìm kiếm và khảo sát mặt bằng tại Việt Nam.
“Các khách thuê từ trước đó cũng có xu hướng thu hẹp quy mô kinh doanh, cắt giảm chi phí dẫn tới việc trả lại mặt bằng vẫn còn xu hướng tăng lên”, Savills cho biết.
Thời gian gần đây, các tòa nhà văn phòng có vị trí trung tâm TP.HCM được rao bán ngày càng nhiều với mức giá hàng trăm tỉ đồng.
Mới đây, một tòa nhà 10 tầng, diện tích gần 350 m2, mặt tiền đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận 1 được đăng bán với giá hơn 180 tỉ đồng. Ông Vỹ, nhân viên môi giới, cho biết tòa nhà nằm trên đường hai chiều, lề đường rộng có thể đậu ô tô, vị trí đắc địa trung tâm TP, khu vực tập trung dân cư đông đúc. Trước đây, khi lượng khách thuê kín các lầu thì chủ tòa nhà thu về khoảng 500 triệu đồng/tháng.
“Chủ nhân rao bán một phần do khách trả lại mặt bằng nhiều. Mấy tháng nay lượng khách thuê chỉ đạt khoảng 30%. Ngoài ra, chủ tòa nhà phải trả nợ ngân hàng nên không duy trì được” – ông Vỹ nói.
Không chỉ có những tòa nhà trăm tỉ đồng mà còn khá nhiều cao ốc được rao bán với giá gần ngàn tỉ đồng. Trên một trang giao dịch bất động sản có tiếng, một tòa nhà 15 tầng với hơn 5.000 m2 sàn ở đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 1 đã được bán với mức giá lên tới 970 tỉ đồng. Cũng trên con đường này góc hai mặt tiền, một cao ốc 13 tầng được rao bán với giá 1.000 tỉ đồng.
Theo khảo sát của Công ty bất động sản CBRE Việt Nam, phần lớn yêu cầu đơn vị này nhận được trong quý II là di dời văn phòng, chiếm đến 72% tổng số yêu cầu thuê từ khách hàng. Trong đó, có một số khách thuê lớn di dời từ tòa nhà hạng A (cao cấp) xuống phân khúc hạng B (trung cấp), thậm chí thấp hơn. Diễn biến này khác xa với cách đây 7-8 tháng, thời điểm dịch COVID-19 chưa xuất hiện, khi đó giá thuê văn phòng tại các TP lớn vẫn còn neo cao và tỉ lệ trống không quá 7%.
Hoạt động cho thuê thêm tại Hà Nội trong quý II/2020 qua thống kê cho thấy cũng có phần chậm lại. Tuy nhiên các chủ đầu tư đã linh hoạt hơn nhiều khi áp dụng các chính sách cởi mở để giữ chân khách thuê cũ và thu hút khách thuê mới như áp dụng các điều khoản ưu đãi, miễn phí dịch vụ, giảm giá thuê, tăng thời gian miễn phí tiền thuê…
Có không ít khách thuê đã chấp nhận thu hẹp phạm vi văn phòng, hoặc chuyển đến mặt bằng thương mại mới với giá thuê thấp hơn để kiểm soát được chi phí.
Tuy nhiên, theo nhận định của chuyên gia Savills, so với các thành phố lớn trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn được kỳ vọng có tốc độ phục hồi nhanh sau đại dịch.
Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội, để giảm thiểu các chi phí cố định trong và sau dịch bệnh, nhiều khách thuê có xu hướng chuyển đổi từ việc sử dụng văn phòng truyền thống qua sử dụng văn phòng dịch vụ linh hoạt.
Theo dữ liệu của Savills, việc sử dụng văn phòng dịch vụ giúp khách thuê tiết kiệm đến 90% chi phí so với việc thuê văn phòng truyền thống như trước đây. Văn phòng dịch vụ với cơ sở vật chất hiện đại và phòng họp trực tuyến chất lượng cao còn tạo thành xu hướng làm việc dễ nhận thấy trong mùa dịch.
Ông Lê Tuấn Bình, Trưởng Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Hà Nội vẫn là một thị trường có sức hút và khá ổn định trong bối cảnh hầu hết các thành phố lớn trong khu vực có mức giá thuê văn phòng (đặc biệt là phân khúc hạng A) giảm mạnh”.
Theo vị này, trong khu vực ASEAN, giá thuê tại Hà Nội chỉ xếp sau Singapore, giảm chỉ 1% so với cùng kỳ năm trước, công suất đạt 94%. Đây là tín hiệu tốt cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội có tiềm năng phục hồi lớn sau khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát.
Ông Bình cũng cho rằng, trong thời gian tới, thị trường cần thêm các yếu tố tạo động lực phát triển đến từ chủ nhà và khách thuê, liên quan đến các điều khoản và chính sách ưu đãi.
Đơn cử, trong trường hợp khách thuê muốn có thêm các chiết khấu và giảm giá thuê trong dài hạn, khách thuê cần có những động thái sớm để cam kết thời hạn thuê dài hơn, đảm bảo công suất thuê của tòa nhà, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho phía chủ nhà trong quá trình cho thuê.
“Có thể thấy, với những tín hiệu khả quan của thị trường thời gian gần đây, cùng các điều chỉnh và nới lỏng chính sách thuê từ phía các chủ nhà đã tạo ra điều kiện thuận lợi cho các khách thuê khi tìm kiếm mặt bằng và đàm phán các thỏa thuận thuê. Tuy nhiên, khách thuê cũng cần lưu tâm đặc biệt tới đặc điểm của thị trường và các thủ tục pháp lý có liên quan”, ông Bình nói.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Công ty TNHH Savills Việt Nam, cho biết ngành bán lẻ, khách sạn, cho thuê văn phòng là những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề khi kinh tế khó khăn. Việt Nam chứng kiến sự sụt giảm đáng kể lượng khách quốc tế, nhất là khách Trung Quốc và Hàn Quốc. Tương tự với lĩnh vực bán lẻ, văn phòng, dịch gây ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh, các ngành thương mại dịch vụ vì sức tiêu dùng giảm.
| Theo Savills Việt Nam, hiện chủ các cao ốc cho thuê văn phòng đã giảm giá thuê trung bình 10%-20% theo quý và khách thuê được gia tăng thời hạn miễn phí dịch vụ. Đây là những động thái chưa từng có tiền lệ. Trong khi đó, theo CBRE, tính riêng phân khúc các tòa nhà hạng A giá thuê giảm khoảng 4,9% trong khi diện tích trống lớn dần. CBRE dự báo đến cuối năm 2020, giá thuê văn phòng hạng A và B có thể giảm thêm 8%-10% và tỉ lệ trống văn phòng trên toàn thị trường có thể sẽ tăng lên. |
Theo ông Khương, chủ các tòa nhà đang chịu thiệt hại khi không có khách thuê, bị trả mặt bằng thuê hoặc phải giảm doanh thu cho thuê. Các tòa nhà phải rao bán chủ yếu do chủ nhân có năng lực tài chính hạn chế, hoạt động trong các lĩnh vực bị thiệt hại nặng như khách sạn, bán lẻ, văn phòng… Ngoài ra, họ sử dụng đòn bẩy tài chính cao nên khi kinh doanh kém thì không chịu nổi gánh nặng nợ.
Xu hướng trả mặt bằng thuê văn phòng gia tăng
Theo CBRE Việt Nam, trong quý II, các tòa nhà mới ở TP.HCM đã chủ động điều chỉnh giảm giá thuê 1-3 USD/m2/tháng so với giá chào từ quý IV-2019 nhằm thu hút khách thuê mới.
CBRE dự báo sẽ còn nhiều giao dịch thu hẹp hoặc di dời mặt bằng văn phòng vào những tháng cuối năm 2020. Điều này đòi hỏi các chủ nhà cần có biện pháp linh hoạt trong ngắn và dài hạn, thay đổi để phù hợp với xu hướng và nhu cầu của khách thuê.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm thị trường tốt. Họ đang cùng với các nhà đầu tư ngoại hợp thành lực lượng đi tìm kiếm dự án trên thị trường.
Cụ thể, ở góc độ thị trường, khách thuê cần nắm rõ được thông tin hiện trạng thị trường tại khu vực đang hướng đến, bởi thị trường tại mỗi khu vực sẽ khác nhau về giá thuê trung bình, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng, nguồn cung,… Các thông tin này sẽ giúp cho khách thuê xác định rõ được nhu cầu và các nguồn lực có phù hợp với thực tế tình hình thị trường tại khu vực đó hay không.
Nhật Hạ
( Tổng Hợp)
Theo Phụ Nữ Mới