Chỉ khi làm tốt công tác dự báo cung – cầu, trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản thì mới có thể hướng tới sự phát triển dài hạn, bền vững.
Còn theo các doanh nghiệp, chỉ khi các vướng mắc pháp lý được gỡ bỏ, nguồn cung trên thị trường mới tăng trở lại. Trong thời gian tới, thị trường vẫn sẽ chứng kiến sự tăng mạnh về giá, nhưng nếu không giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, mà chủ yếu vẫn là thị trường của những nhà đầu tư mua đi bán lại thì thị trường sẽ tiếp tục lệch pha.
Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ luôn có sức nóng ở những khu vực nhất định, nhưng các chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng. Nên đầu tư theo một chiến lược dài hơi, hạn chế việc dùng đòn bẩy tài chính, chú ý đến yếu tố pháp lý và tính thanh khoản của sản phẩm đầu tư.
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn bình ổn và hoạt động tốt khi nhu cầu trên thị trường còn lớn, tuy nhiên, nếu để tình trạng các cơn sốt đất xảy ra thường xuyên, nguồn cung các sản phẩm đầu tư khan hiếm thì tính bấp bênh và thiếu bền vững đang dần hiển hiện.
Ở thời điểm hiện tại, tâm lý nhà đầu tư không còn lo lắng và cân nhắc chuyện xuống tiền như ở thời điểm đầu năm 2020, khi dịch bệnh mới bùng phát tại Việt Nam mà đa phần đều rất kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường.
Đánh vào tâm lý này của nhà đầu tư, giới đầu cơ mới sử dụng chiêu trò để tạo sóng làm nóng thị trường, kích thích nhu cầu đang tăng cao, tạo ra tình trạng sốt nóng ở nhiều khu vực.
Ở góc độ vĩ mô, nhiều chuyên gia nhìn nhận, nguyên nhân của các cơn sốt có thể xuất phát từ thực tế lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản. Cụ thể hơn, sau giai đoạn khó khăn, thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Các nhà đầu tư càng lúc càng “khát” sản phẩm để rót vốn.
Tại các địa phương từng có những cơn sốt đất thì tới nay vẫn chưa thấy một dự án nào hình thành, nguyên nhân có thể là do tổng mức đầu tư quá cao, trong đó phần lớn là chi phí giải phóng mặt bằng khiến dự án chưa tìm được phương án tài chính phù hợp. Những người ôm đất giá cao cuối cùng cũng toan tính về các phương án thoát hàng, và đôi khi cũng có những “chiếc bẫy” thông tin được giăng ra trong kế hoạch này.
Đó là những hệ lụy mà các cơn sốt đất gây ra cho thị trường và câu chuyện phát triển bền vững của đô thị. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là vì sao các cơn sốt vẫn lặp lại với một kịch bản như nhau, dẹp chỗ này, chỗ kia lại mọc? Và có vẻ, các cơn sốt đất đầu năm nay có phần nóng hơn so với năm 2020.
Tình trạng các cơn sốt đất gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường cũng như vấn đề quy hoạch và phát triển đô thị ở các địa phương. Bởi, giá đất chịu tác động rất nhiều của giới đầu cơ đẩy giá, tạo ra giá ảo. Khối bong bóng giá này ngày càng lớn khi thị trường phát triển không bền vững, và khi xì hơi sẽ gây ra tình trạng đổ vỡ dây chuyền, khiến nền kinh tế thiệt hại trong dài hạn.
Diễn biến rỏ ràng lệch pha những năm gần đây
Con số tồn kho gần 9.000 căn được đánh giá khá tích cực so với lượng tồn đọng BĐS năm 2019, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp. Tuy nhiên, lượng tồn đọng chủ yếu nằm ở phân khúc chung cư cao cấp và đất nền, cho nên nguồn vốn ứ đọng rất lớn. Chính điều này cũng là một trong những tác nhân khiến quá trình chuyển đổi sang các phân khúc phù hợp, nhu cầu lớn như nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở công nhân của các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS diễn ra rất chậm.
Bên cạnh đó, năm 2020, ngành BĐS cũng có sự thanh lọc mạnh mẽ với việc nâng cao năng lực và khả năng thích nghi của các DN tham gia thị trường. Số DN thành lập mới là 6.694, giảm 15,5% so năm 2019; số DN hoàn tất thủ tục giải thể là 978.
Mặc dù vậy, tín hiệu khả quan trong những tháng cuối năm 2020 cho thấy, BĐS sẽ vẫn là kênh thu hút quan trọng, nhất là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối năm 2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS đạt 28,53 tỷ USD, bằng 75,04% so cùng kỳ và lĩnh vực BĐS vẫn có giá trị tăng trưởng dương so với năm 2019 là 0,32 tỷ USD.
Nhu cầu căn hộ có giá từ 800 triệu đến 2 tỷ đồng vẫn gia tăng, trong khi nguồn cung được dự báo tiếp tục giảm.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, năm qua, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng C tại TP HCM chiếm khoảng 65% thị phần, tương đương hơn 16.500 căn; tại Hà Nội là 29%, khoảng 12.300 căn. Trong bức tranh chung về cơ cấu phân khúc, nguồn cung phân khúc bình dân, trung cấp có vùng giá 800 triệu đến 2,2 tỷ ở TP HCM khá hạn chế.
Savills dự báo, từ nay đến cuối năm nguồn cung chào bán mới căn hộ hạng C tại TP HCM và Hà Nội tiếp tục giảm với tỷ lệ tương ứng 50% và 15%. Đi ngược với nguồn cung thì tỷ lệ tiêu thụ dòng sản phẩm này trên thị trường có chiều hướng tăng. Theo ghi nhận, năm 2020, tác động bởi dịch Covid-19 song tiêu thụ nhà ở vừa túi tiền tại TP HCM đạt mức 93% và tại Hà Nội là 61%.
Nghịch lý là dù nguồn cung giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn liên tục tăng cao, mức giá sơ cấp ở các giai đoạn sau tăng trung bình 10-15% so với giá bán ở giai đoạn trước. Điều này làm ước mơ sở hữu nhà cho người có nhu cầu ở thực với nguồn tài chính khiêm tốn ngày càng xa vời.
Biến động kinh tế dưới diễn biến phức tạp của bệnh dịch khiến các quyết định chi tiêu của người dân trở nên thận trọng hơn. Trong khi dân số tiếp tục tăng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở, nhất là phân khúc có giá phù hợp mức chi trả.
Sự chênh lệch cung cầu đang trở nên mất cân bằng trầm trọng dẫn tới giá nhà mỗi năm đều tăng. Điều này khiến cho người dân rất khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt là giới trẻ. Trước nhu cầu cao, nhà ở vừa túi tiền sẽ là phân khúc có tiềm năng phát triển lớn trong thời gian tới.