Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây.
Trong báo chiến lược vừa công bố, CTCP Chứng khoán VNDirect nhận định có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang bước vào chu kỳ giảm.
Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.
VNDirect dự báo lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023.
Công ty chứng khoán nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong giai đoạn 2022-2023, theo đó người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (dưới 2.000 USD/m2) tại TP HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022.
Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.
Giai đoạn 2020-2021, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của TPDN, đặc biệt là trái phiếu BĐS, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.
Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS tính đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.
Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.
VNDirect ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳcòn 248.603 tỷ đồng, giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm.
Kể từ khi một số lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong quá trình phát hành và mua bán trái phiếu, thị trường đã dấy lên những lo ngại về chất lượng TPDN và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.
Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. “Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu ‘chao đảo’ và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt.
Ngoài ra, khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý IV; 107.299 tỷ đồng và 112.061 tỷ đồng lần lượt đáo hạn trong hai năm 2023-2024. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các DN BĐS đang gặp nhiều thách thức”, VNDirect nhận định.
Thứ nhất, các doanh nghiệp BĐS khó tìm được cách đảo nợ do các quy định chặt chẽ hơn về phát hành TPDN và thắt chặt tín dụng. Theo ước tính của VNDirect, cókhoảng 46.145 tỷ đồng TPDN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.
Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tăng kéo theo nhu cầu mua nhà giảm. Thứ ba, nguồn cung mới giảm đến từ trì hoãn quá trình phê duyệt dự án do chờ Luật Đất đai sửa đổi.
Dữ liệu của CBRE cho thấy, doanh thu ký bán đã giảm kể từ quý III/22 khi khối lượng căn hộ giao dịch giảm mạnh 40% so với quý trước, tính cả TP.HCM và Hà Nội. Tương tự, khối lượng ký bán của BĐS nghỉ dưỡng liền thổ giảm mạnh 70,4% so với quý trước
VNDirect đánh giá chu kỳ giảm này có thể khác với đáy của chu kỳ giai đoạn 2011-2013, một phần bởi tình trạng tài chính của các doanh nghiệp BĐS đã niêm yết hiện tốt hơn so với chu kỳ giảm lần trước.
Cụ thể, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp hiện thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011.
Tổng Hợp