Một trong những vấn đề mới trong Nghị quyết 18 của Trung ương được nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm đó là bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường.
Theo quy định hiện nay, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian này, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp.
Nếu địa phương nâng bảng giá đất sát giá thị trường thì người mua, người bán không còn ghi giá mua bán thấp hơn giá ấn định trong bảng giá đất, vì rất rủi ro. Nếu bị phát hiện có thể hợp đồng vô hiệu, thiệt hại lớn cho người mua.
Việc bỏ khung giá đất mới chỉ “cởi trói” một phần, phần tiếp theo cần phải bỏ cả bảng giá đất, thay vào đó là bản đồ giá trị đất đai. Nói về kinh nghiệm xác định giá đất trên thế giới.
Bảng giá đất hiện chỉ quy định vị trí 1, 2, 3 so với giá trị cao nhất và thấp nhất trong khu vực đó. Trong khi bản đồ giá trị đất đai có vị trí từng khu vực, chấm vào đâu sẽ ra giá trị ở đó, không thể sai lệch được
Khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách. Ngoài ra các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa giá đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.
Nhận định về Nghị quyết 18, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bỏ quy định về khung giá đất sẽ mở ra cơ chế để giá đất “thân thiện” hơn với doanh nghiệp và người dân, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo ông Châu, Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tại địa phương, được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Do cơ chế này nên bảng giá đất của các địa phương thường chỉ bằng 30-50% so với giá đất trên thị trường.
Ông Châu dẫn chứng, UBND TPHCM đã ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo quyết định số 02/2020/QĐ-UBND nhưng chưa sử dụng thẩm quyền của cấp tỉnh (được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất). Do đó, mức giá đất cao nhất của bảng giá đất tại các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) chỉ 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các vị trí đất nói trên giá thị trường cao hơn rất nhiều. Để Nghị quyết 18 sớm đi vào thực tiễn, Chủ tịch HoREA kiến nghị bỏ khung giá đất và giao toàn bộ thẩm quyền, trách nhiệm cho cấp tỉnh. Các địa phương sẽ không lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện.
Bỏ khung giá đất được các chuyên gia nhìn nhận là một bước tiến để giúp xác định giá đất sát với thị trường; tiến tới bỏ bảng giá đất thay vào đó là bản đồ giá trị đất đai.
Tổng Hợp