Không chỉ vướng mắc về thủ tục pháp lý, tiền sử dụng đất cũng là nỗi lo lớn của nhiều dự án, kể cả những dự án đã đi vào hoạt động.
Trong danh sách hơn 81.000 căn hộ chung cư mà Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lên kế hoạch tháo gỡ vướng mắc từ nay đến hết năm 2023, có 39 dự án với 19.958 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng tiền sử dụng đất. Trong số này, có 23 dự án đang được các đơn vị tư vấn thực hiện thẩm định giá, 16 dự án còn vướng mắc, thực hiện nghiên cứu nhằm xác định những khó khăn, bất cập để có biện pháp giải quyết phù hợp.
Trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 về chính sách đặc thù cho TP.HCM, Thành phố đề xuất được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.
Bởi theo quy định hiện hành, khi thực hiện xác định giá đất, các đơn vị tư vấn phải khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.
Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực trên thị trường rất khó khăn do không quy định phải thực hiện qua sàn giao dịch hay thanh toán phải qua ngân hàng, cũng chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch… dẫn đến mức giá khảo sát chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Thành phố đề xuất áp dụng cơ chế trên nhằm khắc phục các vướng mắc trong thực tế triển khai, bảo đảm việc định giá đất công khai, minh bạch, đẩy nhanh quá trình xác định, phê duyệt giá đất cụ thể.
Chẳng hạn, đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất thì được áp dụng phương pháp hệ số K, thì kể từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến việc xác định số tiền khấu trừ vào tiền sử dụng đất, đơn giá thuê đất theo quy định chỉ mất 10 ngày làm việc.
Trong khi đó, đối với những thửa đất hoặc khu đất tính theo bảng giá đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên (áp dụng 1 trong 4 phương pháp gồm thặng dư, so sánh, thu nhập và chiết trừ), thời gian giải quyết hồ sơ mất từ 3-6 tháng, thậm chí có trường hợp kéo dài từ một đến vài năm do nhiều nguyên nhân khách quan, trong đó có việc các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất thay đổi thường xuyên.
“Mặc dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể, nhưng thời gian luân chuyển hồ sơ để tiến hành các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài”, ông Thắng nói và đồng thời cho rằng, việc Thành phố đề xuất cơ chế này để đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất, tạo sự chủ động cho các chủ đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh.
Theo các chuyên gia, lãnh đạo và người dân TP.HCM đang đặt nhiều kỳ vọng vào cơ chế mới trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 đang được bàn thảo tại nghị trường Quốc hội, bởi khi cơ chế mới này được thông qua sẽ giúp Thành phố có thêm nhiều cơ hội để bứt phá.
Trong dự thảo Nghị quyết có nội dung về đề xuất thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh (TOD) vốn được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới từ lâu, đặc biệt tại Nhật Bản và châu Âu.
Với mô hình này, TP.HCM sẽ sử dụng ngân sách địa phương để triển khai các dự án đầu tư công độc lập, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư vùng phụ cận các nhà ga thuộc tuyến đường sắt được cấp thẩm quyền phê duyệt theo tuyến đường metro số 1, metro số 2, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư tại chỗ, tạo quỹ đất để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển đô thị.
UBND TP.HCM đánh giá, Luật Đầu tư công chỉ cho phép tách giải phóng mặt bằng đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A. Đối với dự án nhóm B, nhóm C, luật này không cho phép tách riêng việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. Vì vậy, dự thảo Nghị quyết đề xuất cho phép tách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án thuộc khu vực lân cận không quy định quy mô dự án để tháo gỡ vướng mắc này.
Ngoài ra, TP.HCM cũng đề xuất áp dụng hình thức BOT đối với các dự án đầu tư công trình nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa đường bộ hiện hữu; thực hiện lại hình thức hợp đồng BT.
Tổng Hợp
(ĐTCK)