Hội nghị tín dụng bất động sản giữa các chủ đầu tư, ngân hàng thương mại, ngân hàng nhà nước được tổ chức ngày 8/2 nhằm gỡ nút thắt về vốn cho các doanh nghiệp dường như chưa có nhiều kết quả, ngoài thông điệp sẽ giảm lãi suất của các ngân hàng nhưng giảm bao nhiêu và khi nào giảm thì chưa rõ.
Gần hai tháng đầu tiên của năm 2023 đã trôi qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có thêm tín hiệu tích cực nào từ chính sách điều hành tác động đến hoạt động kinh doanh. Trong khi đó, những khoản nợ đến hạn, lãi suất đội lên cao, thanh khoản yếu ớt đang đưa các doanh nghiệp vào trạng thái nguy hiểm.
Đã có nhiều kiến nghị phải giải cứu thị trường bất động sản, giải cứu thị trường trái phiếu để ngăn hiệu ứng tuyết lở lây lan từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh doanh khác.
Sau cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây, việc giải cứu thị trường bất động động sản hay không vẫn chưa có được thông điệp rõ ràng. Mọi hy vọng của doanh nghiệp bất động sản đang trông chờ vào cuộc họp do Chính phủ chủ trì vào ngày 17-2. Trước thềm cuộc họp này nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đã đưa ra kiến nghị những khó khăn và mong muốn được hỗ trợ các giải pháp tình thế để vượt qua áp lực trước mắt.
Trong văn bản gửi NHNN trước đó, bà Đỗ Thị Phương Lan, phụ trách tư vấn dự án tái cấu trúc cho Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), cho biết doanh nghiệp đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn với các khoản nợ trong nước. Còn đối với các khoản nợ nước ngoài, Novaland đã thuyết phục đối tác nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến hành tái cơ cấu.
Do đó, doanh nghiệp này đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng. Ngoài ra, đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.
Cùng chung đề nghị này, ông Lê Trọng Khương, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land nhấn mạnh doanh nghiệp hiện chưa nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy. Trong bối cảnh này cần một giải pháp để giải quyết tình huống trong bối cảnh kẹt thanh khoản hiện nay.
“Nếu không có chính sách hỗ trợ quyết liệt thì đến một lúc nào đó chuyện nhảy nợ là có thể xảy ra. Cho nên ở góc độ Tập đoàn Hưng Thịnh và Hưng Thịnh Land, chúng tôi đề nghị NHNN cho phép cơ cấu, giãn nợ để tránh trường hợp nhảy nợ. Điều này đồng thời sẽ hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản nợ tiếp theo để doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh”, ông Khương bày tỏ.
Khó khăn đầu tiên và đáng quan ngại nhất với các chủ đầu tư là trái phiếu đáo hạn; theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023 và 2024 sẽ là đỉnh điểm của trái phiếu đáo hạn, trong đó riêng năm 2023 sẽ có khoảng 285 ngàn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó giá trị trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 40%, ở mức 119 ngàn tỷ đồng. Các chủ đầu tư đang đau đầu với bài toán trái phiếu vì nhiều dự án chưa hoàn thiện được pháp lí để bán hàng, trong khi nhà đầu tư đang quay lưng lại với thị trường trái phiếu nên phương án phát hành trái phiếu mới để tạo dòng tiền mới cũng không khả thi.
Thứ hai, đó là lãi suất ngân hàng đang ở mức cao làm lực cản cho những người mua nhà quyết định “xuống tiền” do e ngại gánh nặng chi phí lãi vay phải trả cao. Chưa kể việc nhiều khách hàng không chịu nổi lãi suất cao sẽ có xu hướng cắt lỗ hoặc tất toán khoản vay với Ngân hàng khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất, điều này sẽ tác động mạnh đến thị trường thứ cấp. Khi chi phí lãi vay của doanh nghiệp tăng cao, dẫn đến giá thành sản phẩm tăng cao trong khi người mua lại kì vọng sẽ có giảm giá làm cho sản phẩm càng khó thanh khoản khi kì vọng từ hai phía ngày càng xa hơn.
Thứ ba, thị trường sụt giảm, lực cầu suy yếu, chưa có dấu hiệu hồi phục. Sau quý 4/2022 với giao dịch gần như đóng băng thì chưa có nhiều tín hiệu khả quan trong quý 1/2023. Nhiều đơn vị phân phối đã trải qua 1 kỳ nghỉ lễ dài từ tháng 12 năm trước, qua Tết Dương Lịch, đến tận rằm tháng Giêng, lý do là dường như chưa có tín hiệu tích cực nào thể hiện việc thị trường đã quay trở lại. Không bán được hàng thì không thu được tiền, hệ quả là các kế hoạch dòng tiền trả gốc, lãi trái phiếu, thậm chí là dòng tiền để duy trì hoạt động vận hành của doanh nghiệp đều đang gặp khó.
Thứ tư là tốc độ triển khai thủ tục pháp lý rất chậm ở nhiều tỉnh thành, thậm chí một số tỉnh thành gần như “đóng băng”, việc này làm vỡ kịch bản bán hàng, kế hoạch kinh doanh, dòng tiền của nhiều chủ đầu tư kể đối với phần vốn tự có đã đổ vào dự án bị kẹt lại để tái đầu tư, nguồn cung của thị trường suy giảm. Chậm các thủ tục pháp lý cũng dẫn đến khó khăn trong việc thế chấp dự án để vay ngân hàng, làm các chủ đầu tư khó càng thêm khó.
Tổng Hợp
(TBKTSG, NLĐ)