Thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong khoảng năm 2025 – 2026 với giả định thể chế tốt hơn và luật đất đai sửa đổi sẽ được thông qua trong năm nay. Nói cách khác, thời kỳ “đóng băng” của bất động sản có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.
Cụ thể, 4 yếu tố tác động mạnh mẽ giúp thị trường phá băng lúc bấy giờ gồm ban hành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 1/2013, hạ lãi suất để kích cầu, ban hành Luật đất đai 2013 giải tỏa các nút thắt pháp lý: chia nhỏ căn hộ, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm…; tháng 5/2013 thành lập VAMC ban hành chính sách xử lý nợ xấu bất động sản
Nhờ các yếu tố trên, giá nhà ở sơ cấp giảm mạnh 20-30%, đặc biệt ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp. Từ đó nguồn cung năm 2013-2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50% (so với 25% trong năm 2011).
Hiện nay, Chính phủ đang rất tích cực tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Do đó, giới chuyên môn cho rằng, có niềm tin ở tương lai. Chúng ta tin vào quy luật phát triển của thị trường bất động sản sẽ phải có lúc đi lên, có lúc đi xuống và ngay trong lúc đi xuống cũng có những điểm sáng.
Trước những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực – Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia có cái nhìn lạc quan hơn khi cho rằng, thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm 2023.
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Khác với các bản dự thảo trước đây, Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.
Ông Đính cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ ít ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Bởi, bản chất chung cư đã và đang là một sản phẩm thiết yếu đối với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng vừa phù hợp với túi tiền, khả năng thanh toán và cuộc sống đô thị và trở thành thói quen, cho nên vẫn là một sản phẩm người ta lựa chọn.
Về việc đảm bảo quyền lợi đối với những người dân đã mua và sở hữu nhà chung cư lâu dài, ông Đính cho rằng, khi quy định này được thông qua, những chung cư người dân đã mua trước đây thì vẫn được giữ nguyên. Đến khi tuổi thọ của chung cư không còn nữa thì áp dụng Luật mới và phải tìm nơi ở mới để người ta được mua. Như vậy, chủ sở hữu sẽ chuyển đổi từ nơi ở cũ sang nơi ở mới theo luật mới, khi đó, chính sách mới của mình cần có hỗ trợ cho đối tượng cũ vì họ mua nhà chung cư với giá sở hữu lâu dài.
TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Chung cư có thời hạn cần xác định làm thế nào để có giá trị thấp hơn giá trị chung cư sở hữu lâu dài, để cho quyền lợi, lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng do điều chỉnh. Khi điều chỉnh giảm giá trị tiền sử dụng đất, chi phí đất đai ít đi, giá bán sẽ thấp hơn”.
Thời gian qua Chính phủ đã liên tục có những hành động cụ thể, đưa ra chính sách cho thị trường bất động sản. Cụ thể, mới đây ngày 5/3 Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 giúp doanh nghiệp bất động sản không rơi vào “ngõ cụt” khi cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ gia hạn thêm thời hạn tối đa 2 năm…
Tiếp sau đó, ngày 11/03/2023, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về gỡ khó và phát triển bình ổn thị trường bất động sản đã cho thấy tính quyết liệt của Chính phủ về việc quyết tâm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy trở lại sự ổn định, phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Sự khác biệt trong quan điểm của Chính phủ ở Nghị quyết 33 được thể hiện ở việc tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay cùng tháo gỡ khó khăn. Theo đó, nhà ở là phải có người ở, muốn có người ở phải phát triển sản xuất, dịch vụ, hạ tầng. Tháo gỡ khó khăn phải đi đôi với kiểm soát rủi ro. Không hình sự hóa quan hệ kinh tế – dân sự, bảo vệ cán bộ làm đúng; Hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững…
Đánh giá cao những động thái về chính sách liên tục của Chính phủ, đặc biệt là Nghị quyết 33, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Chính phủ đã đánh giá chính xác tình hình thị trường bất động sản hiện nay, xác định cụ thể các khó khăn, vướng mắc chủ yếu, chỉ rõ các nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan .
“Đặc biệt, điều quan trọng nhất của Nghị quyết là Chính phủ đã đề ra các quan điểm và mục tiêu để xây dựng, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, gắn bó hữu cơ với sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đất nước trong bối cảnh tình hình thế giới và nền kinh tế toàn cầu đang diễn biến phức tạp và đứng trước những thách thức rất lớn với các nhân tố bất định, khó lường”, ông Châu nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính – Ngân hàng cũng chia sẻ trên truyền thông: “Tôi nghĩ rằng Nghị quyết này đưa ra một định hướng rất tốt để cho thị trường biết rằng, Chính phủ đang rất quan tâm để điều chỉnh tất cả hệ thống tài chính. Trong đó hệ thống ngân hàng, có hoạt động tín dụng, để người dân có thể ở mua nhà ở, từ đó khai thông được thị trường bất động sản. Tôi nghĩ rằng chính phủ nên đưa ra một chương trình hoãn nợ, cho phép tất cả các nhà phát hành hoãn nợ trong vòng từ một cho đến hai năm”.
Tổng Hợp