Có thể thấy, từ giữa đến cuối quý 1/2023, thị trường được tiếp thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ rối của Chính Phủ.
Đặc biệt, sau hàng loạt các giải pháp như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.
Theo dự báo của những người trong cuộc, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình rã đông. Tuy nhiên, chu trình này cần có thời gian và sẽ diễn ra từ từ.
Thị trường bất động sản đang chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt quan trọng nhất là điều chỉnh các quy định pháp luật để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển đang “án binh bất động” đợi luật mới. Khi điểm nghẽn chính sách được tháo gỡ, hoạt động đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại.
Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý.
Đồng thời, M&A bất động sản tăng mạnh. Tuy nhiên Nhà nước cần có các biện pháp để hỗ trợ đồng thời kiểm soát hoạt động này.
Riêng các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững buộc phải rời khỏi thị trường.
Đó là chia sẻ của bà Hồ Thị Kiều Trang, Trưởng phòng Cao cấp Nghiên cứu Ngành Bất động sản HSC tại hội thảo mới đây.
Bà Trang cho hay, tình trạng chung của ngành bất động sản hiện nay thể hiện trong 4 phân khúc.
Về nhà ở dân dụng, thị trường đang xảy ra tình trạng mất cân bằng cung cầu cục bộ tại Tp.HCM và Hà Nội với các tỉnh thành lân cận.
Về bất động sản nghỉ dưỡng, tình trạng thừa nguồn cung đáng báo động. Thị trường phát triển thiếu đồng bộ, thiếu hạ tầng hỗ trợ, thiếu tiện ích giải trí, dẫn đến công suất khai thác ở mức thấp và không mang lại hiệu quả đầu tư như mong đợi. Ngoài ra, thị trường thứ cấp chuyển nhượng chưa phát triển.
Bất động sản thương mại (cho thuê văn phòng hoặc trung tâm thương mại) đang phục hồi mạnh mẽ về nhu cầu sau đại dịch, bởi lưu lượng khách đến các trung tâm thương mại tăng, cũng như sự trở lại của khách quốc tế. Trong khi nhu cầu thuê văn phòng hạng B ở Tp.HCM và Hà Nội cũng được kỳ vọng tăng.
Riêng bất động sản khu công nghiệp, Việt Nam vẫn là điểm sáng chuyển dịch sản xuất khỏi Trung Quốc. Quá trình này đã bị chậm lại trong đại dịch do sự hạn chế di chuyển, tuy nhiên, kỳ vọng sẽ nhanh chóng trở lại do nhu cầu cao từ dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam.
Theo bà Trang, thị trường bất động sản đang có hai nút thắt lớn là trái phiếu và pháp lý. Các doanh nghiệp bất động sản đang có số dư phát hành trái phiếu lớn nhất, chiếm khoảng 40% tổng số dư phát hành trái phiếu trên thị trường. Ước tính có khoảng 124.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn năm 2023, giá trị đáo hạn của bất động sản riêng trong quý 3/2023 sẽ là khoảng 40.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, với việc Chính phủ ban hành các thông tư, nghị định siết chặt hơn các hoạt động phát hành trái phiếu, nhu cầu mua trái phiếu của nhà đầu tư nhỏ lẻ đang rất thấp, các hoạt động phát hành trái phiếu cũng thấp hơn nhiều so với trước đây. Trong ngắn hạn, các công ty bất động sản không thể sử dụng kênh trái phiếu để phát hành mới cho hoạt động, cũng như nhu cầu tái cơ cấu lại nợ vay cũ.
Nút thắt thứ hai về pháp lý. Theo bà Trang, tổng số lượng dự án được cấp phép trên cả nước giảm mạnh thời gian qua. Trong khi đó, sản phẩm bất động sản có mức độ thanh khoản phụ thuộc vào vấn đề pháp lý của sản phẩm. Do đó, các doanh nghiệp có thể chôn vốn nhiều năm trong một dự án. Vì thế, Chính phủ nên việc tập trung giải quyết các vấn đề về mặt pháp lý (đồng bộ quy hoạch đô thị) sẽ hỗ trợ thanh khoản bất động sản bền vững.
Quý 1/2023, thị trường tiếp tục trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, vẫn ghi nhận dấu hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch tại một số dự án chung cư có vị trí thuận lợi, được đầu tư bởi các Chủ đầu tư uy tín và có chất lượng bàn giao tốt. Các doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản, khách hàng, nhà đầu tư cùng nhau “ấn nút chờ”. Toàn bộ thị trường “nín thở”, không hoàn toàn “án binh bất động” nhưng luôn trong trạng thái “nghe ngóng”, “chờ đợi” từng động thái từ phía Chính phủ. 2 tháng cuối quý, thị trường đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành nghị định 08/2023/NĐ-CP, nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin về gói tín dụng 120 nghìn tỷ của các ngân hàng thương mại, 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng nhà nước và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN. Các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản, tiếp thêm niềm tin cho các doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường.
Tuy nhiên, các giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”. Chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường “bật dậy”. Vẫn chưa ban hành điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật như nghị định, thông tư..dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Thị trường có tín hiệu tích cực nhưng chưa có kết quả cụ thể, chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn, trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng và phá sản. Quan điểm “tự cứu lấy mình”, “cùng nhau vượt khó” đang dần thay thế cho tâm lý “chờ giải cứu” của các doanh nghiệp. Thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha ở cả 2 phân khúc: Cao cấp và Bình dân, giá rẻ. Nửa đầu quý 1/2023, thị trường vẫn duy trì trạng thái trầm lắng từ năm 2022. Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, phá sản của một lượng lớn các doanh nghiệp bất động sản và tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành. Tuy nhiên, không còn tâm trạng “hoang mang”, “thấp thỏm” như năm 2022. Quý 1/2023, các doanh nghiệp và môi giới bất động sản dường như đã “bình thản” hơn, “xác định sẵn tinh thần” để đối mặt với tình hình thị trường không mấy khả quan.
Một số doanh nghiệp phải đối diện với tình trạng khó khăn sớm từ năm 2022, thời điểm này đã “bình tâm” hơn và đang nỗ lực để vận dụng các cơ chế, chính sách mới từ Chính phủ cộng với việc tự thân vận động để có thể tồn tại qua thời kỳ khó khăn này. Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ đã có động thái quan tâm hơn với thị trường. Đặc biệt là tại các vùng có tiềm năng tăng trưởng tốt như đầu tư hạ tầng, đầu tư khu kinh tế.
Tổng Hợp
(ĐCS, NSTT)