Theo Sở xây dựng, thị trường cuối năm có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá nhà đất cục bộ tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư uy tín, giá cả phù hợp….có thể xảy ra.
Cuối năm, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha cung – cầu, sự gia tăng lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và các chính sách thuế đang được kiểm soát hiệu quả.
Sự ảnh hưởng nặng nền, suy giảm phát triển kinh tế do dịch bệnh Covid-19, cho nên theo Sở xây dựng Tp.HCM thị trường khó xảy ra tình trạng bong bóng BĐS trong năm 2021. Báo cáo của đơn vị này chỉ ra, năm 2020, thị trường BĐS có lượng giao dịch chậm hơn so với năm 2019, tình trạng lệch pha cung – cầu tăng đáng kể, do có nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang đầu tư phát triển nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp. Để đáp ứng nhu cầu rất lớn của các đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn TP, thị trường BĐS cần tập trung cho phân khúc nhà bình dân, đây là nhu cầu rất lớn của thị trường. Dự báo thị trường BĐS các tháng cuối năm 2021, Sở xây dựng Tp.HCM cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn bởi đại dịch, vẫn hoạt động, phát triển nhưng chậm lại, và sẽ có sự điều chỉnh giải quyết sự lệch pha cung -cầu, hiện đang có xu thế lệch về phân khúc BĐS bình dân. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội và đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt Tp.HCM.
Hệ thống các quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ gây khó khăn trong việc có giải pháp ngăn chặn và đề xuất giải pháp xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể hình thành những điểm nóng, phức tạp. Chẳng hạn, còn tình trạng một căn hộ bán cho nhiều người là xuất phát từ sự bất cập của các quy định cũ Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006 của Chính phủ tạo điều kiện và giao nhiều thẩm quyền cho chủ đầu tư như phê duyệt thiết kế kỹ thuật, miễn phí xây dựng khi được phê duyệt dự án, nghiệm thu hoàn thành công trình, huy động vốn, .. không qua kiểm soát của cơ quan Nhà nước. Dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán…; Các đơn vị môi trường bất động sản, phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng, mà trước đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản theo quy định.
Hình thức huy động vốn cho nhà phát triển được quy định cụ thể tại Luật nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ nhằm bảo đảm năng lực của chủ đầu tư trong nhà phát triển nhà ở thương mại, hạn các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Riêng đối với các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký, … mà chủ đầu tư không sử dụng vốn để thực hiện xây dựng nhà ở nhưng việc đặt cọc phù hợp với pháp luật về dân sự. Tuy nhiên, các chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ. Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc quyền thẩm quyền của Sở Xây dựng, khó khăn trong việc xử lý phạm vi đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS. Trong văn bản, Sở Xây dựng kiến nghị UBND Tp.HCM chỉ đạo các sở ngành tăng cường công tác tuyên truyền, công khai thông tin pháp lý các dự án nhằm phòng ngừa và ngăn chặn các hoạt động kinh doanh BĐS trái pháp luật như: một căn hộ bán cho nhiều người; huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ…
Quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang ở trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, điều này dẫn đến có tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, giải quyết chậm của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ. Do đó, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.
Cương Nguyễn