Trên thực tế, nhiều người dân có nhu cầu mua căn hộ trung cấp hay bình dân để ở thì lại không có những rổ hàng mới đáp ứng.
So với cùng kì năm 2019, lượng căn hộ được hấp thụ (số bán được) trong quí III/2020 cũng giảm ở mức cao, lên đến 73%. Thế nhưng, nghịch lí phát sinh từ đầu năm 2020 đến nay vẫn tiếp tục tồn tại, đó là dù sức tiêu thụ yếu nhưng giá bình quân của căn hộ lại tăng.
Cụ thể, phân khúc căn hộ hạng sang có mức tăng giá trong quí III/2020 so với quí IV/2019 là 1%, nhưng so với năm 2019 lại tăng mạnh đến 17%. Phân khúc cao cấp có mức tăng tương ứng là 0% và 10%, phân khúc trung cấp tăng 6% và 5%, phân khúc bình dân tăng 4% và 2%. Nguyên nhân chung được lí giải là nguồn cung suy giảm khiến cho giá căn hộ tăng, chứ hoàn toàn không phụ thuộc vào vấn đề sức mua.
Lý giải nguyên nhân nguồn cung sụt giảm mạnh, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các dự án ở các thị trường lớn có sự chậm lại do sự phê duyệt của chính quyền. Không chỉ tại Hà Nội và Tp.HCM, phía Hiệp hội đã khảo sát các địa phương khác – nơi có thị trường bất động sản đang phát triển, cũng rơi vào tình trạng như vậy.
“Chúng tôi thống kê, các tỉnh ít, phát triển chưa mạnh, cũng có 20 -30 dự án bị thanh tra dừng lại, thanh tra, kiểm tra; ở các tỉnh nhiều có tới 50 – 60 dự án phải dừng lại, thanh tra, kiểm tra. Vậy lấy đâu ra nguồn cung mới vào thị trường, cho nên số liệu hai mươi mấy ngàn sản phẩm mới đưa thị trường là không có gì lạ”, ông Đính nói.
Về tỷ lệ hấp thụ, quý đầu tiên trong năm 2020 khi Covid 19 xuất hiện, cả nền kinh tế hoang mang, co lại như tê liệt và đóng băng, hấp thụ sản phẩm giao dịch trên thị trường chỉ đạt 14%.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM, không thấy có dự án nhà ở nào được nhận “Quyết định chủ trương đầu tư” đối với các dự án sử dụng quỹ đất hỗn hợp và thường là dự án lớn, có dấu hiệu “ách tắc” tại khâu lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”. Điều này đã gây áp lực lên nguồn cung bất động sản nhà ở trong những tháng cuối năm.
Nguồn cung căn hộ tại TPHCM quí III/2020 so với cùng kì năm trước giảm đến 70%, nguyên nhân được cho là do các dự án chậm được cấp phép, thị trường bị ảnh hưởng nặng bởi COVID-19.
Tuy nhiên nếu xét từ thời điểm từ đầu năm 2020 tới nay, số căn hộ rao bán trong quí III/2020 tăng khoảng gấp đôi so với quí II và cũng nhỉnh hơn so với quí I.
Không chỉ nguồn cung căn hộ đang suy yếu, thị trường căn hộ tại TPHCM còn cho thấy diễn biến khá cực đoan trong lượng hàng rao bán. Quí III/2020, trong gần 4.000 căn hộ rao bán thì hầu hết (chiếm 97,45%) thuộc phân khúc cao cấp, có mức giá bình quân 2.518USD/m2, tỉ lệ nhỏ còn lại chính là 101 căn hộ thuộc phân khúc hạng sang có mức giá bình quân khoảng 6.371USD/m2.
Hai phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân hoàn toàn thiếu vắng trong lượng hàng rao bán vào quí III vừa qua. Trong khi đó ở hai quí liền trước, lượng căn hộ trung cấp luôn chiếm tỉ trọng trên dưới 50% trong tổng số căn hộ rao bán ra trên thị trường TPHCM.
Cũng trong quí III, nguồn cung chào bán căn hộ tại TPHCM tập trung tại các quận Thủ Đức, Quận 2, Quận 9. Tuy nhiên, nguồn cung đang có xu hướng lan mạnh ra tỉnh lân cận là Bình Dương, với 100% là phân khúc căn hộ trung cấp.
Mới đây, một chủ đầu tư tổ chức lễ động thổ một dự án cao cấp tại Thủ Đức, TP HCM, bao gồm 2 tòa tháp cao 30 tầng, dự kiến cung cấp hơn 700 căn hộ và một số căn shophouse, officetel. Dự án dự kiến đi vào hoàn thành năm 2023. Theo thông tin từ một số diễn đàn môi giới, mức giá giới thiệu của dự án có thể khoảng 4.000 USD/m2, tương ứng gần 95 triệu đồng/m2. Khảo sát một số dự án mới ở khu vực này, giá căn hộ thấp hơn, khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2.
Những điểm nghẽn về thủ tục pháp lý khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh cũng đã được các chuyên gia chỉ ra liên tục trong thời gian gần đây. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản 2020 khó khăn, bên cạnh do Covid 19.