Năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều diễn biến trái chiều. Trước thời điểm 30/4 năm nay, sự sôi động diễn ra ở nhiều phân khúc với những “cơn sốt” dẫn tới cảnh tượng tranh mua, tranh cọc.
Thời điểm hiện tại do các vấn đề pháp lý, áp lực dòng tiền khiến thị trường rơi vào trầm lắng, xảy ra tình trạng một số nhà đầu tư nhỏ lẻ bán tháo thoát hàng, thậm chí một vài dự án còn “tung chiêu” chiết khấu lên tới 40-50%…
Phân khúc đất nền vùng ven cũng có dấu hiệu giảm nhiệt, tại một số địa phương giá đang có xu hướng đi ngang, có nơi giảm 8-10% so với quý trước. Trái ngược, trong quý 3/2022, giá chung cư tại Hà Nội vẫn tăng từ 7% – 18% so với cùng kỳ bởi khan hiếm nguồn cung. Có thể thấy, thị trường bất động sản không chỉ có giai đoạn nóng sốt hay trầm lắng mà còn dễ biến động tùy theo khu vực, phân khúc.
Thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 14/11 vừa qua, đa số các đại biểu Quốc hội đã bày tỏ đồng tình với việc bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá, thường xuyên cập nhật để làm cơ sở trong việc xác định giá sao cho sát với giá thị trường.
Tuy nhiên, việc xác định giá bất động sản để đảm bảo tính minh bạch, khách quan và chính xác là điều không dễ dàng. Nhất là khi các hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn còn khó kiểm soát. Những điều này gây trở ngại cho việc xác định mức giá chuẩn cho giao dịch mua bán, thế chấp bất động sản. Để giải bài toán này, đòi hỏi cần có kho dữ liệu thông tin đủ lớn và liên tục được cập nhật để có cơ sở xác định, so sánh và định giá.
Tiếng “kêu cứu” của ngành bất động sản hiện nay làm tôi nhớ tới nghiên cứu công bố hồi tháng 5/2022 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) làm… nức lòng những người trong ngành này. Đó là, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 – 2021 khoảng 14%; có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.
“Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%, thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…”, nghiên cứu của HoREA nêu rõ vai trò quan trọng của bất động sản.
Nhưng, từ sự đổ vỡ theo hiệu ứng Domino khi cơ quan chức năng chỉ mới làm “động tác” siết room và tăng lãi suất, cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam quá mong manh, không phải là một thị trường bền vững. Cụ thể, thị trường đang bị “lệch” tất cả các pha, từ cung – cầu, tín dụng tới chính sách, dẫn tới sự “mất tích” của nhà ở bình dân và sự thống lĩnh của phân khúc nhà ở/căn hộ cao cấp (chủ yếu dành cho người mua đi, bán lại).
Một thị trường đúng nghĩa, theo chia sẻ của TS. Trần Du Lịch tại hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững” (tổ chức tháng 7/2022), thì phải có 3 thị trường, gồm: thị trường mua bán; thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Nhưng ở Việt Nam mới chỉ có thị trường mua bán.
Thế nên, công bố của HoREA để khẳng định vị trí của ngành bất động sản (chi phối nhiều ngành nghề) lại có mặt trái, khi có thể “gây tai họa cho nền kinh tế”, bởi “nhà nhà, người người kiếm nhà, kiếm đất mua để đầu cơ, đẩy giá đất”, hình thành một thị trường quá mong manh.
Thủ tướng Chính phủ vừa lập Tổ Công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản với 8 thành viên đại diện “mọi góc độ” của thị trường bất động sản, như xây dựng, đầu tư, tài nguyên – môi trường, tài chính, công an, ngân hàng và Văn phòng Chính phủ.
Việc này khiến giới bất động sản, đặc biệt là ở TP.HCM, Hà Nội “khấp khởi”, bởi thông qua tổ chức hiệp hội (như HoREA), họ đã “kêu” suốt nhiều tháng qua do lâm tình cảnh dự án “đứng hình”, thanh khoản “đứt”, có tập đoàn phải cắt giảm 50% nhân sự, có doanh nghiệp phải đi vay tín dụng đen…
Thực ra, bản chất “cứu bất động sản” chính là khơi thông thanh khoản, cho dòng tiền “chảy ra”. Bởi tiền đang bị “kẹt” trong bất động sản là chính, ở dạng trái phiếu, ở dạng tài sản thế chấp ngân hàng, không có lưu thông trong nền kinh tế, nên khó có thể kích thích tiêu dùng, tăng tiêu thụ sản phẩm.
Thế nên, trong một “rừng” kiến nghị giải pháp cứu bất động sản của HoREA, chỉ 1 dòng ngắn gọn “nới room tín dụng thêm khoảng 1 – 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 – 200.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm” lại gây tranh cãi “nảy lửa” từ dư luận tới chuyên gia.
Vậy, có thể nới room không?
Tổng Hợp