Thị trường bất động sản nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động năm 2022 nhưng đến cuối năm có ghi nhận biến động giá tăng. Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận được dự báo sẽ hồi phục từ quý 3/2023.
Có thể thấy, khi thanh khoản thị trường chung đi xuống cũng là lúc dòng sản phẩm dành cho nhu cầu ở thực có lợi thế “bật dậy”.
Bên cạnh điểm sáng bất động sản công nghiệp, thị trường địa ốc cuối năm 2022 ghi nhận có dấu hiệu “ấm” ở phân khúc chung cư giá vừa tầm tại TP.HCM và vùng phụ cận. Lượng giao dịch ghi nhận diễn ra ổn định ở một số dự án, khu vực.
Chẳng hạn, tại khu Tây TP.HCM, cận Tết, dự án Akari City (toạ lạc tại mặt tiền Võ Văn Kiệt, Q. Bình Tân) của Nam Long Group đang triển khai giai đoạn tiếp theo ra thị trường ghi nhận mức độ quan tâm khả quan ở dòng sản phẩm 2 phòng ngủ. Được biết, với mức giá trên dưới 45 triệu đồng/m2, đây là nguồn cung giá hợp lý hiếm hoi tại TP.HCM thời điểm này. Giữa bối cảnh trầm lắng, khách hàng đến tham quan căn hộ mẫu dự án này khá nhộn nhịp dịp cuối tuần. Một số giao dịch giữ chỗ đã diễn ra cùng thời điểm.
Trong khi, tại khu Nam, các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang có phần chững lại thì sản phẩm căn hộ giá vừa tầm vẫn có giao dịch. Chẳng hạn, tại Bình Chánh, căn hộ biệt lập Flora Panorama (thuộc KĐT tích hợp Mizuki Park 26ha) đang chào thị trường ghi nhận sự quan tâm tích cực. Hay dự án Essensia Sky giới thiệu giai đoạn 2 cũng nhận được sự chú ý.
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới và sức cầu của các phân khúc chủ lực tại thị trường bất động sản phía Nam và các vùng phụ cận sẽ có sự sụt giảm, mức độ phân hóa theo từng phân khúc.
DKRA Group cho rằng, với phân khúc đất nền, nguồn cung mới và sức cầu trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022 do các địa phương mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền. Nguồn cung mới dao động khoảng 6,200 nền, tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến trong năm 2023.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20,000 căn); tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 12,000 căn và Bình Dương khoảng 7,000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối Quý 4/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ.
Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.
Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục giảm so với năm 2022, dự kiến khoảng 5,500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1,700 căn, theo sau là Long An khoảng 1,400 căn, Bình Dương khoảng 1,200 căn và TP.HCM dao động khoảng 700 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh.
Ở TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Riêng phân khúc nhà phố/biệt thự chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung và sức cầu bởi áp lực lãi suất, tắc nghẽn dòng tiền,… Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng,phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường.
Trong đó, đáng chú ý phân khúc đất nền trong năm 2022 ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12% – 20% so với năm 2021 ở thị trường giao dịch thứ cấp.
Phân khúc căn hộ, nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương (dọc theo trục đường Quốc Lộ 13 của TP. Thuận An & TP. Dĩ An) với phân khúc hạng A và hạng B có giá giao dịch sơ cập tăng nhẹ 2% – 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% – 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu Quý 3/2022.
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sụt giảm mạnh so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Ở thị trường thứ cấp, mức giá giảm phổ biến 10% – 18% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là phân khúc tiếp tục được nhiều chuyên gia dự báo sẽ gặp khó khăn trong năm 2023 do thanh khoản sụt giảm, vốn tín dụng dành cho phân khúc này được kiểm soát chặt; cùng với đó nhiều chủ đầu tư cũng ghi nhận ở trong trạng thái khó khăn dòng tiền để thúc đẩy đảm bảo tiến độ dự án.
Tương tự, với bất động sản nghỉ dưỡng, dù nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019, chủ yếu do sự hồi phục, đi cùng của nền kinh tế trong đó có sự hồi phục mạnh mẽ của du lịch.
Năm 2023, thị trường bất động sản dù còn đối mặt với nhiều thách thức nhưng vẫn có triển vọng theo hướng tích lũy để tăng trưởng khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn và những “cửa sáng” xuất hiện.
Giai đoạn vừa qua, khi việc tiếp cận vốn vay ngân hàng khó khăn khiến phân khúc này cũng chững lại. Tuy nhiên, nếu đặt lên bàn cân thì căn hộ chung cư – phần lớn đáp ứng nhu cầu mua ở thực có mức độ ảnh hưởng thanh khoản nhẹ hơn so với các phân khúc khác. Theo một chuyên gia trong ngành, đa số người mua nhà ở thời điểm này thuộc nhóm có sẵn tiền mặt hoặc sử dụng vốn vay với tỉ lệ khá thấp. Những dự án căn hộ đang chào bán trên thị trường, có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng (ngân hàng liên kết với chủ đầu tư) vẫn diễn ra bình thường.
Thực tế cho thấy, tâm lý chờ đợi giá giảm thêm để mua vào vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường BĐS nói chung. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc dè chừng quá với BĐS có thể sẽ đánh mất cơ hội mua nhà giá tốt ở giai đoạn này.
Tổng Hợp
(Diễn Đàn Doanh Nghiệp, Reatimes)