Ngay quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ sau quãng thời gian dài chống chịu bởi dịch COVID-19. Tuy nhiên, kể từ quý II, thị trường BĐS đã có dấu hiệu của sự trầm lắng.
Bước ra khỏi đại dịch COVID-19, hoạt động sản xuất kinh doanh của hầu hết các ngành, lĩnh vực, địa phương đã bước vào xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại. Cùng với đó sự mở cửa hoàn toàn của ngành du lịch, đã giúp thị trường bất động sản “vực dậy”, thu hút dòng tiền đáng kể.
Bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A bất động sản quý I/2022 cũng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Ngoài ra, quý I/2022 cũng chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường.
Dường như khởi đầu năm 2022 đối với thị trường bất động sản khá suôn sẻ, tuy nhiên những gam màu sáng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm.
Theo đó, từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Và như giới chuyên gia phân tích, những khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so với yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.
Từ giữa quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.
Tình trạng này vẫn tiếp tục, khiến “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.
Theo HoREA, thị trường đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.
Kể từ năm 2019 đến nay, thị trường đã xuất hiện dự án và căn hộ siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.
Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt ảo” đất nền, đất nông nghiệp tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường. Hiện nay, tuy thị trường BĐS đã chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm, nhưng giá nhà đất vẫn còn giữ mức giá cao.
Năm 2022, thị trường BĐS vẫn tiếp tục duy trì tình trạng lệch pha cung – cầu, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.
Đơn cử như ở TP.HCM, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, so với năm 2017 – năm thị trường BĐS TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha cung – cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.
Cụ thể, năm 2018 nguồn cung có 28.316 căn nhà, chỉ bằng 65,8 % so với năm 2017. Năm 2019 nguồn cung có 23.046 căn nhà, chỉ bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, chỉ bằng 39,2 % so với năm 2017. Năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, chỉ bằng 33,6 % so với năm 2017.
9 tháng năm 2022, thị trường đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.
Các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu đã kéo theo bức tranh thị trường nhuốm màu ảm đạm phần còn lại của năm 2022.
Các doanh nghiệp BĐS trong cơn quay cuồng của dòng vốn cùng những khó khăn hiện hữu, còn người mua nhà cũng trì hoãn kế hoạch mua nhà trong năm vì lãi suất tăng cao cũng như tín dụng cho vay mua nhà bị siết chặt.
Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I, II, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70 – 80%.
Bước sang quý III, toàn thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn và tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đỉnh điểm, quý IV, thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25%, tương đương 100 căn hộ được giao dịch trong tổng số nguồn cung.
Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm qua, nhất là vào dịp cuối năm – thời điểm vàng của thị trường BĐS. Để kích cầu khách hàng, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu đến 40-50% giá trị BĐS. Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nhận định, thị trường BĐS đang rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022.
Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.
Ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận, từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Đến thời điểm hiện tại hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang có chung trình trạng thiếu vốn, đứt nguồn vốn.
Các kênh huy động vốn gần như “tắc nghẽn”, doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ đã phải thực hiện các biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức nhằm ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động trong tình hình hiện tại. Doanh nghiệp chờ đợi cơ quan quản lý Nhà nước giải tỏa “cơn khát” vốn hiện nay của thị trường.
Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, năm 2022, đơn vị đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn 25 dự án với tổng số 12.147 căn. Trong đó, căn hộ chung cư có 10.632 căn, nhà ở thấp tầng 1.515 căn.
Phân khúc cao cấp chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung với 9.510 căn; phân khúc trung cấp chiếm 21,7% với 2.637 căn; phân khúc bình dân không xuất hiện, chiếm 0%.
Cùng kỳ năm 2021, TP.HCM có 18 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với 13.849 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp (giá hơn 40 triệu đồng/m2) chiếm 73,98% với 10.245 căn; phân khúc căn hộ trung cấp (20-40 triệu đồng/m2) chiếm 26,02% với 3.604 căn và không có căn hộ bình dân, chiếm 0%.
Đáng chú ý, cả năm, TP.HCM mới chỉ hoàn thành 1 dự án nhà ở xã hội dù trong năm đã khởi công đến 5 dự án và đang triển khai 9 dự án. Trong 3 năm trở lại đây, thị trường đã không xuất hiện phân khúc này. Còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo, như số liệu nêu trên.
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư, Tạp Chí Tài Chính)