Thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
Trong bối cảnh hiện tại, đầu năm 2022, NHNN cũng có quyết định 422 gần như tương tự Nghị định 11 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán…
Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản.
TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Cùng đó còn có các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.
Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, PGS.TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường 2023.
Với kịch bản thứ nhất, ông Chung dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến, các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng này.
Kịch bản thứ hai có phần tích cực hơn khi thị trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản vượt qua điểm lõm. Kịch bản này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Theo ông Chung, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.
Vị chuyên gia cũng đưa ra những rủi ro mà thị trường năm sau có thể gặp phải. Thứ nhất là rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra, liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào? Đó là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Thứ hai là rủi ro kinh tế vĩ mô. Ông Chung cho rằng lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân thấp hay không? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào? Đó là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Thứ ba, rủi ro thị trường. Ông Chung cho rằng, thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.
Mặt khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng phát, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kì vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.
Thứ tư là rủi ro đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.
Thứ năm là rủi ro chính sách. Theo ông Chung, các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản – một khách hàng tiềm năng của các luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không…
Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề Proptech – Xu hướng tất yếu của thị trường do Báo Thanh Niên tổ chức mới đây, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.
Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018 – 9T/2022 là gần 300.000 sản phẩm. Trong năm 2017 – 2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng.
Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm. Giữa năm 2019, chính quyền triển khai rà soát pháp lý, rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm.
Năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư.
Tổng Hợp
(Nhịp Sống Thị Trường, Vietstock)