Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), năm 2022 ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ thị trường bất động sản khi đầu năm thị trường bùng nổ, đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”.
Đánh giá thực trạng sức khỏe hiện tại của thị trường bất động sản, VARS cho biết, nguồn cung hiện nay hạn chế và không phù hợp. Trong bối cảnh nhu cầu duy trì ở mức cao, vì vậy, tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất.
Trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản. Dòng tiền bị Ngân hàng Nhà nước thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường.
Đơn vị này cho biết, chính sách đối với thị trường tài chính hiện nay chưa ổn định. Do vậy, việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung của thị trường. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản thanh khoản yếu, dòng tiền thu hồi khó đang làm nghẹt thở, tắc mạch của thị trường.
Theo VARS, thị trường bất động sản ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch nhưng không phải do thực chất thị trường xấu. Mà có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.
“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải ‘giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu’ nên rất dễ bị rơi vào tình trạng ‘đột quỵ’. Thị trường Bất động sản sụt giảm là một phần nguyên nhân khiến hàng triệu lao động thất nghiệp, trong đó bao gồm cả thị trường lao động ngành bất động sản và các ngành liên quan khác”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận.
Nguồn cung khan khiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp và sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.
Phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển.
Cầu bất động sản ở thực vẫn rất lớn, do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng, đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu. Chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu.
Đầu năm 2022 giá tăng mạnh từ 20 – 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng. Về phân khúc bất động sản công nghiệp Đầu năm khôi phục mạnh và ổn định, có thể xem là phân khúc là điểm sáng của thị trường. Còn phân khúc bán lẻ tăng trưởng từ đầu năm đến hết quý 3/2022 nhưng đến cuối năm cũng có dấu hiệu chững lại.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản năm nay phát triển với 4 điểm bất thường. Trong đó, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ giá tăng và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
Ông Lực cho rằng, hiện nay có nhiều vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản, câu chuyện nguồn vốn đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Do đó, 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.
Cụ thể, đối với câu chuyện vốn tại thị trường bất động sản, mặc dù nguồn vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản năm qua vẫn tăng 15%, song do tăng quá nhanh trong quý I, quý II nên quý III phải “phanh gấp”. Mặt khác, do nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.
Mặc dù vậy, theo ông Lực, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.
Liên quan đến vấn đề trái phiếu, ông Lực cho rằng, thị trường trái phiếu đến hạn thanh toán trên toàn thị trường sẽ vào khoảng 600.000 tỷ USD trong năm 2023. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130.000 tỷ đồng vào năm 2023 và năm 2024 khoảng 120.000 tỷ đồng. Do đó, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.
“Có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: Đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện chặt chẽ hiện nay”, ông Lực nêu.
Về phía doanh nghiệp, cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.
Đồng quan điểm trên, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, bài toán dòng vốn chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.
Bởi theo ông Đính, trên thực tế, các chuyên gia bất động sản cho biết: Phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án là phải đi vay, trong đó, hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản.
Song trong năm nay, cả hai kênh dẫn vốn này đều bị siết chặt, dẫn đến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án. Trong khi đó, người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh.
Tổng Hợp
(VTV, Nhịp Sống Thị Trường)