Thị trường bất động sản 2022 đã khép lại với cả nốt thăng và nốt trầm. Sau giai đoạn mở màn giao dịch sôi động của quý I, thị trường dần giảm tốc trong các quý còn lại, đặc biệt vào thời điểm cuối năm.
Rất nhiều ý kiến đã được đưa ra từ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng. Theo đề xuất này, thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình và chỉ áp dụng đối với các chung cư xây mới.
Đầu năm 2022, giao dịch BĐS vẫn diễn ra nhộn nhịp trên tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, từ đầu tháng 4, khi một số ngân hàng báo hết hạn mức room tín dụng cho vay với bất động sản, lượng giao dịch trên thị trường đã giảm dần. Càng về cuối năm, thị trường càng chậm lại. Theo một số đơn vị nghiên cứu, sức mua nhà ở đã xuống thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Đơn cử, 3 tháng cuối năm, cả TP Hồ Chí Minh mới bán được khoảng 100 căn hộ (bắn chữ)…
Lác đác trên thị trường, một số chủ đầu tư đã phải chiết khấu, giảm giá 40-50% (bắn chữ). Tuy nhiên, lượng giao dịch chưa được cải thiện nhiều. Giao dịch thành công chỉ tập trung ở phân khúc nhà có thể ở ngay, có mức giá vừa phải.
Lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản đang ngày càng nới rộng. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, từ đầu năm tới nay: Phân khúc cao cấp chiếm 78,3%; Phân khúc trung cấp: 21,7%; Phân khúc bình dân: 0%
Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Các doanh nghiệp kỳ vọng, thủ tục pháp lý – vướng mắc lớn nhất hiện nay sẽ tìm được các giải pháp “phá băng” cho thị trường.
Được coi là “xương sống” của lĩnh vực bất động sản, việc Sửa Luật Đất đai thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân, doanh nghiệp và cả các địa phương. Dự thảo Luật có nhiều thay đổi quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới nhiều đối tượng như thay đổi về khung giá đất, chính sách bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất…
Sau thời gian lấy ý kiến, Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (dự kiến vào tháng 5/2023).
Khi “bắt mạch” thị trường địa ốc, phía Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia đều chung nhận định, lệch pha cung – cầu đang là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Các con số tổng hợp vừa rồi cũng cho thấy, nhà ở giá cao đang khó bán, còn nhà giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thời gian qua, Chính phủ đã sửa đổi một số điều tại Nghị định 100 về đầu tư phát triển nhà ở xã hội; Nghị định 49 cũng đã sửa đổi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, làm rõ các quy định theo hướng dễ thực hiện.
Về vấn đề tài chính, Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, có hai nguồn lực cho nhà ở xã hội. Nguồn đầu tiên từ ngân sách nhà nước. Đến nay, ngân sách đã cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng 3.100 tỷ đồng. Nguồn thứ hai được xác định theo chương trình phục hồi kinh tế – xã hội, huy động bằng nguồn trái phiếu Chính phủ, với con số 15.000 tỷ đồng. Từ hai nguồn này, đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay gần 10.000 tỷ đồng, với gần 27.900 khách hàng vay để mua nhà ở xã hội.
“Với nguồn vốn của các ngân hàng thương mại cho vay nhưng có cơ chế ưu đãi của Nhà nước. Phần này, các bộ ngành chức năng đang xem xét việc cấp bù phần ưu đãi cho các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, một là chưa có tiền, thứ hai là chưa hoàn thiện cơ chế nhưng các ngân hàng thương mại đang rất sẵn sàng”, ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước thông tin.
Bên cạnh đó, thời gian qua, Chính phủ cũng tổ chức hội nghị trực tuyến toàn quốc để thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Thông báo Kết luận số 242 của Thủ tướng Chính phủ cũng đã nêu rõ các nhiệm vụ của các bộ, ngành, đặc biệt là các địa phương phải tích cực triển khai thực hiện các dự án nhà ở, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam thông tin, từ cuối quý II năm 2022, thị trường BĐS bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng.
Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng nhiều lý do khác đã khiến tâm lý chung trên thị trường là lo ngại, giao dịch bị trì hoãn, nhiều dự án BĐS đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.
Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.
Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự hoặc một nhân sự kiêm 2 đến 3 công việc để có thể sinh tồn. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 60-70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm.
“Thị trường BĐS khó khăn, nhân sự tuyến đầu như đội ngũ môi giới BĐS là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Ứớc lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm”, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay.
Thị trường BĐS đang đứng trước những thách thức. Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS vẫn tin rằng, năm 2023, thị trường này sẽ phục hồi mạnh mẽ, đi kèm với đó là sự thanh lọc. Thị trường sẽ giữ lại những doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp, có trình độ và sức khoẻ tài chính, cùng với đó là sự ra đời của những phân khúc phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cũng nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường BĐS thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị trường BĐS sẽ “vực dậy”.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.
“Thị tường BĐS Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường BĐS”, ông Đính chia sẻ.
Vì vậy, ông Đính cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.
Tất nhiên bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, thị trường đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn.
Tổng Hợp
(VTV, Báo Giao Thông)