Bất động sản xa xỉ hàng hiệu là phân khúc cao cấp nhất của thị trường bất động sản, có thể bao gồm cả dự án có quy mô lớn hay nhỏ, loại hình chung cư hay biệt thự. Bất động sản phân khúc hạng sang sẽ còn nhiều biến động và tăng trưởng nhanh không giới hạn.
So với các thị trường lân cận, Savills Việt Nam cho rằng mặc dù tốc độ tăng trưởng về giá của các dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM cao hơn khi so sánh Kuala Lumpur (Malaysia), Bangkok (Thái Lan) nhưng mức giá tại 2 thành phố lớn nhất Việt Nam hiện nay vẫn khá thấp.
Trong báo cáo cuối năm 2019, CBRE Việt Nam dự báo giá bất động sản phân khúc hạng sang sẽ còn nhiều biến động và tăng trưởng nhanh không giới hạn. Giá nhà hạng sang có thể tăng phi mã, đạt mức 35.000 USD/m2 (khoảng hơn 800 triệu đồng).
Không phải dự án nào cũng có thể bán hàng một cách nhanh chóng như vậy, dù cũng có vị trí đắc địa và được phát triển bởi một số chủ đầu tư uy tín. Dự án The MarQ trên đương Nguyễn Đình Chiểu (phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM) dù đã mở bán hơn 3 năm, nhưng chỉ bán được hơn 50%. Hay dự án The River Thủ Thiêm tương đồng với những dự án đắt đỏ tại TP.HCM nhưng tốc độ bán còn chậm.
Theo JLL, thị trường căn hộ tại TP.HCM chia làm 4 hạng: Chung cư vừa túi tiền (khoảng 1.100 USD/m2), trung cấp (khoảng 1.200-2.000 USD/m2), cao cấp (khoảng 2.100-3.000 USD/m2) và hạng sang (từ 3.500 USD/m2 trở lên). Tuy nhiên, đại diện của JLL cũng khẳng định giá bán căn hộ không phải là tiêu chí duy nhất làm căn cứ phân hạng dự án có phải là siêu sang hay không.
Mới đây, DKRA cho biết trong quý II, dòng căn hộ siêu sang tại TP.HCM sẽ có mức giá kỷ lục lên đến mức 690 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với mức đỉnh năm 2018. Sau mức giá lập đỉnh năm 2018, thị trường bất động sản năm 2019 tiếp tục xôn xao với dự án siêu sang Centennial (quận 1) của chủ đầu tư Alpha King (Hong Kong) với giá công bố lên đến 334 triệu đồng/m2. Một dự án khác của chủ đầu tư này trên đường Cống Quỳnh (quận 1) được công bố giá bán giai đoạn 2 vượt mức 250 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do những vấn đề về pháp lý, các dự án trên đều không thể triển khai.
Xét về phân khúc, phân khúc Cao cấp và Hạng sang dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 61% và 29% tổng số căn mở bán mới. Phân khúc Trung cấp chiếm 10% số căn mở bán mới trong khi phân khúc Bình dân tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới. Giá bán căn hộ trung bình tiếp tục ổn định với mức 2.468 USD/m2 (59 triệu đồng/m2) trong Q1/2021 (tăng 0,7% so với cùng kỳ).
Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM của CBRE Việt Nam cho biết, trong quý I/2021, phân khúc trung cấp chiếm 41% nguồn cung nhà ở, có xu hướng giảm nhiệt so với các năm trước chiếm 55-60% tổng nguồn cung. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng sang đang có rổ hàng khá lớn xếp thứ hai thị trường, chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán trong quý vừa qua. Nếu tính gộp nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang, hai loại nhà có giá đắt đỏ này chiếm 59% rổ hàng, dẫn dắt toàn thị trường nhà ở TP HCM.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng cảnh báo thị trường đang thừa nguồn cung nhà giá cao và thiếu hụt căn hộ bình dân (giá rẻ). Điều này đang khiến thị trường nhà ở phát triển lệch pha cung cầu và cần được báo động.
Theo ông Châu, việc thừa nhà cao cấp, thiếu nhà giá rẻ ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, thấp trong đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đồng thời, hệ lụy đáng quan ngại hơn là biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở giá cao trên thị trường đầu tư và đầu cơ. Hiện tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc nhà cao cấp và hạng sang chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%, là dấu hiệu cảnh báo vì đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường.
Diễn biến thực tế thị trường nhà ở đầu năm 2021 đang khan hiếm căn hộ bình dân (không có dự án nào mở bán) và căn hộ trung cấp đang tăng giá nhanh, trong khi mức giá chào bán của các dự án nhà hạng sang hiện hữu trên thị trường cũng vọt lên đáng kể.
Kiên Cương