Theo VNDirect, Nghị quyết 33 cũng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tái cân bằng cung cầu. Thực tế, thị trường bất động sản hiện đang đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu với căn hộ bình dân, trung cấp chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong 2022.
Các chuyên gia VNDirect nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở thông qua Nghị quyết 33 bằng việc: thứ nhất, trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” vào kỳ họp tháng 5/2023, trong lúc chờ Luật Nhà ở sửa đổi thông qua; thứ hai, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; thứ ba, cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030.
Trong diễn biến có liên quan, ngay từ đầu năm 2023, ngày càng gia tăng các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm. Giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. VNDirect ước tính khoảng 38.500 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (khoảng 93% đến từ doanh nghiệp bất động sản), điều này cho thấy rủi ro xảy ra mất khả năng thanh toán nợ rất đáng lưu ý.
Theo đó, VNDirect nhận định Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn, tuy nhiên các vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách. Hiện tại, VNDirect quan sát có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản và điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiểm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.
“Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản trong 3-6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng”, các chuyên gia VNDirect nhận định.
VNDirect cũng cho rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ được các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.
Diễn biến trên thị trường cho thấy, sau các văn bản của Chính phủ, NHNN cũng ngay lập tức ban hành hai Quyết định trong ngày 14/03/2023, điều chỉnh các lãi suất điều hành từ 0,5% – 1%. Cụ thể, Quyết định số 313/QĐ-NHNN giữ nguyên lãi suất tái cấp vốn, nhưng điều chỉnh lãi suất tái chiết khấu 1% về 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm của NHNN đối với các TCTD cũng giảm về mức 6% từ 7%. Quyết định số 314/QD-NHNN cũng quy định giảm lãi suất 0,5% các khoản cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của TCTD với nhóm khách hàng thuộc lĩnh vực ưu tiên bao gồm: nông nghiệp, xuất khẩu, kinh doanh ứng dụng công nghệ cao, doanh nghiệp vừa và nhỏ về mức 5%/năm.
Theo VNDirect, đây là lần đầu tiên NHNN điều chỉnh thực hiện giảm lãi suất điều hành trong 2 năm gần đây, đánh dấu những nỗ lực của Chính phủ trong việc ổn định mặt bằng của lãi suất. Trước sự bất ổn của môi trường vĩ mô hiện tại, VNDirect tin rằng NHNN sẽ tiếp tục theo dõi sát sao biến động của thị trường và môi trường kinh tế trong nước để đưa ra các chính sách tiền tệ phù hợp.
Giai đoạn năm 2020 – 2021, nền kinh tế chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nên rất khó khăn, giá bất động sản vẫn tăng mạnh. Còn trong năm 2022, thanh khoản giảm sâu nhưng giá vẫn không giảm, thậm chí còn duy trì đà tăng. Điều bất thường này một phần đến từ sự lệch pha cung cầu đã ngày càng rõ nét hơn trên thị trường bất động sản, đồng thời dẫn tới nghịch lý: Cung ít, cầu cao, giá tăng, thanh khoản thấp.
Cùng với những khó khăn, thách thức hiện hữu, các doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với bài toán hóc búa hơn và bị rơi vào thế tiến không được, lùi không xong: Không có tiền trả nợ trong khi cũng không thể triển khai dự án tạo dòng tiền vì vướng mắc pháp lý; muốn bán bớt tài sản dự án để cơ cấu lại nhưng khó tìm người mua trong bối cảnh thanh khoản thấp, niềm tin trên thị trường sụt giảm.
Do đó, việc tái thiết lại thị trường bất động sản, cân đối cung cầu, lành mạnh hóa phân khúc cao cấp, loại bỏ đầu cơ và chú trọng gia tăng phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân là yêu cầu tất yếu để giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Và trong cuộc “cải cách” này, doanh nghiệp bất động sản không thể đơn độc một mình.
Những thách thức mà thị trường bất động sản đang phải trải qua, có lẽ đến giờ phút này, ai cũng có thể nhìn thấy rõ khi câu chuyện đã được nói rất nhiều trên khắp các diễn đàn.
Tắc nghẽn nguồn vốn, thủ tục pháp lý vướng mắc, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm, doanh nghiệp đứng trước tình thế tiến thoái lưỡng nan khi áp lực trả nợ trái phiếu đè nặng, trong khi đó, thanh khoản thị trường bất động sản vẫn chưa hồi phục… là những diễn biến chính khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đứng bánh.
Doanh nghiệp muốn tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm, tìm cách tự cứu mình nhưng để tạo ra một cuộc cải cách, không thể chỉ trong ngày một, ngày hai, nhất là khi tình trạng phát triển mất cân đối cung cầu trên thị trường đã diễn ra trong một thời gian dài. Có lẽ, giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản muốn vượt qua được, cần một sự nỗ lực rất lớn, nói đúng hơn là dốc toàn lực và cần nhiều hơn sự kiên tâm để bước qua lằn ranh sinh tử.
Tổng Hợp
(ĐTCK, Realtime)