Dòng tiền núp vào bất động sản để né lạm phát. Nhu cầu nhà ở thị trường TP HCM cao, dịch chuyển cung cầu, sản phẩm thay thế là điều bình thường không riêng về bất động sản. Năm 2021 đầy thách thức do lượng tiền bơm vào nền kinh tế, kiềm chế lạm phát là điều cần phải làm để nền kinh tế ổn định.
Nguồn cung hạn chế từ đầu năm đến nay tại 2 thành phố trọng điểm Hà Nội, HCM làm giá cả đẩy lên cao so hơn nhiều năm trước. So sánh cho thấy giá cả tăng đến 20% và ảnh hưởng nhiều yếu tố, dịch bệnh, nguồn cung và phân khúc bất động sản.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám Đốc CBRE Việt Nam thông tin Với cơ cấu sản phẩm về phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao trong nguồn cung căn hộ tại HCM tới 65% trển tổng số căn hộ trong khi đó 32% thuộc về phân khúc trung cấp là phân khúc nhiều nhu cầu nhất. Còn thị trường Hà Nội phần lớn thị phần BĐS nằm ở phan khúc trung cấp nơi và cao cấp chỉ chiếm phần hạn chế. Riêng thị trường Bình Dương 100% nằm ở phân khúc trung cấp nhưng giá ở đây được đẩy lên khác cao có nói tới 40Tr/m2.
Năm 2020 là một năm mà hai thị trường trọng điểm TP.HCM và Hà Nội và cả nước có một sự sụt giảm nhưng nếu nhìn sâu hơn việc sụt giảm này nguyên nhân từ đâu và nó có phản ánh được sức khoẻ của thị trường hay không thì tôi muốn mượn một vài thông số của thị trường Bình Dương để minh hoạ cái điều này.
Nếu như chỉ riêng tại TP.HCM năm 2020 trong 9 tháng đầu năm có khoảng 9.214 căn hộ được chào bán nếu so sánh với cùng thời điểm của năm trước là giảm gần 60%, một sự sụt giảm rất lớn khiến lượng giao dịch bình quân trên thị trường giảm theo là khoảng gần 8.900 căn hộ được giao dịch thành công giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu nhìn vào những con số này thì sẽ thấy thị trường khủng hoảng.
Vấn đề giá cả trên thị trường ông Kiệt cho hay “do cấp phép dự án nên nguồn cung hạn chế làm giá nhà tăng, thêm vào đó nhu cầu sản phầm cao nên giá cả được đẩy lên cao”
Trọng điểm vẫn ở Khu Đông
Những năm trước đây khu vực quận 9, Thủ Đức giá vẫn ở mức trung bình khi bắt đầu có đề án xây dựng Thành Phố Thủ Đức thì khu vực phía đông được đẩy lên khá cao. Nằm ở phân khúc cao cấp 50tr/m2 trong khi trước đó giá cả nằm ở mức trung cấp và bình dân.
Xét về nguồn cung thiếu hụt trong năm nay về trọng điểm 2 thành phố lớn là do dịch bệnh và Pháp lý. Nhưng xét về toàn thị trường Miền Nam gồm có Bình Dương, Long An, Đồng Nai,… thì nguồn cung có sụt giảm nhưng tăng ở vùng lân cận Tp HCM.
Trong khi dự án mở bán sụt giảm tại thị trường HCM thì chủ yếu tập trung ở khu đông, đặt biệt quận 9, và phân khúc giá cũng có nhiều biến động. Mới đây với sự thông qua đề án thành lập Thành Phố Thủ Đức, Ông Kiệt dự đoán sẽ thiết lập mặt bằng giá mới tại khu vực này có nhiều biến động.
“Theo tôi, ở khía cạnh là người quan sát thị trường, thì đây là xu hướng không có gì mới. Những năm trước TP.HCM phát triển mạnh do nguồn cung, hạ tầng phát triển thì những thị trường lân cận như Đồng Nai, Long An,… hơi mờ nhạt. Hiện nay tại TP.HCM với sự khó khăn về nguồn cung, vấn đề pháp lý liên quan đến khả năng phát triển dự án của các chủ đầu tư thì sẽ có sự dịch chuyển. Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào” Ý kiến được Ông Kiệt đưa ra.
Xu hướng trọng điểm năm 2021 ông Kiệt nhấn mạnh đến khu Đông và vùng lân cận HCM. Theo ông khu đông đang trên đà phát triển và được chú trọng về hạ tầng làm kéo theo sự phát triển vùng ven và lân cận.
Nguồn cung lũy kế theo khu vực được CBRE đưa ra tập trung về khu đông đến năm 2025 ờ mức 44% tương đương 198.000 căn.
Sự đa dạng về cơ cấu sản phẩm cũng như đa dạng quỹ đất, đa dạng khu đô thị đang là thiên hướng phát triển của doanh nghiệp thời điểm hiện tại. Ông Kiệt cho hay NOVALAN hay Nam Long đang tích cực săn đất ở Miền Bắc đặt biệt ở Hà Nội. Theo đại diện CBRE cho hay thị trường đang thật sự dịch chuyển mạnh để làm đa dạng cho thị trường và cải tiến nhiều cho doanh nghiệp.
T.s Sử Ngọc Khương “Để bắt mạch dòng tiền vào bất động sản sẽ đầy đủ hơn khi nói đến nhiều phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp,… dòng tiền gồm 1 nhóm dòng tiên trong nước và dòng tiền nước ngoài. Trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận với BĐS nhà ở nếu không phải doanh nghiệp đã có mặt ở thị trường VN và có quỹ đất sẵn để phát triển hoặc hợp tác phát triển dự án với DN trong nước.
Đối với các bds nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp Việt, còn đối với bds thương mại họ chỉ tìm các tài sản đang hoạt động, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ dịch vụ có suất sinh lời từ 8-10% dù thị trường khó khăn Nếu kỳ vọng vào những hỗ trợ chính sách thay đổi lớn tôi nghĩ khó.
Doanh nghiệp muốn làm dự án thì thời gian từ chấp thuận chủ tương rồi ra được 1/500 mất 2-3 năm, sau đó để xác định nghĩa vụ tài chính lý tưởng nhất cũng mất thêm 6 tháng, thực tế dài hơn. Tùy theo sản phẩm và chiến lược của doanh nghiệp, kiếm địa điểm mưa thuận gió hòa về pháp lý làm là nhanh nhất. Đó là lý do vì sao các nhà phát triển trong nước đi tỉnh để tìm cơ hội.”
Trong suốt năm 2020 khi tình hình thị trường, dịch bệnh có rất nhiều chuyển biến xấu, nguồn cung suy giảm mạnh rất nhiều câu hỏi đặt ra cho sức khoẻ của thị trường BĐS.