Tại Hội thảo ‘Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách’, sáng 2/6, các chuyên gia kinh tế đầu ngành không chỉ phân tích rõ những bất cập liên quan đến quy định phân lô bán nền trong Dự thảo Nghị định này mà còn nhấn mạnh cần đi sâu vào kinh nghiệm quốc tế khi sửa đổi nghị định thi hành Luật Đất đai. Việt Nam là đất nước đi sau, cần học những điều thực tiễn từ các quốc gia khác.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia: Về kinh nghiệm quốc tế, ở một số quốc gia như Pháp, Đức, Nhật, Hàn đều có phân lô bán nền rất lớn.
Ông Nghĩa cho biết ở Berlin, khu nhà giàu phân lô bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Khu nhà nghèo và khu nhà vườn cũng vậy. Mỗi nhà xây một kiểu nhưng được xây rất đẹp, nhiều cây xanh, tránh trường hợp nhà nào cũng như nhà nào như trong nội đô.
Ở Hàn Quốc, phân lô bán nền có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m2. Nhật Bản phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc. Ở Pháp thì phân lô bán nền ít hơn vì quỹ đất đã giảm đi.
Lý do các nước tiên tiến trên thế giới có phân lô bán nền lớn là: Hạn chế về tài chính của nhà phát triển; hạn chế tài chính của người mua; tùy thuộc vào nhu cầu phát triển của đô thị nên không nhất thiết phải thúc đẩy xây nhà lên rồi để đó.
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia chia sẻ tại Hội thảo.
Chia sẻ về kinh nghiệm tại một số quốc gia trên thế giới tại Hội thảo, TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia Tài chính Ngân hàng thì cho rằng: Câu chuyện phân lô bán nền không chỉ có ở Việt Nam, thị trường quốc tế, thế giới đều có hiện tượng này.
Thực tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.
Theo ông Hiếu, tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, vị trí định vị chi tiết trên tất cả các bản đồ.
Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.
“Rõ ràng, việc phân lô bán nền ở bất kỳ quốc gia nào cũng có. Nhưng tại sao chỉ có ở Việt Nam lại cấm? Tại sao ở Mỹ, mọi thứ vẫn vận động trôi chảy?”, ông Hiếu đặt câu hỏi.
Ông Hiếu nhắc lại: Thị trường bất động sản tại Việt Nam “bát nháo” vì đang thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng. Vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.
Các nước khác đều có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất đai trước khi vay ngân hàng hay xuống tiền sẽ phải liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm đó có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì, thuộc phân lô nào, sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thỏa thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Như vậy, mọi thứ đều được giải quyết.