Tỷ lệ phân hạng căn hộ vẫn bất ổn, thiếu vắng loại hình căn hộ vừa túi tiền, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỉ lệ lớn. Từ dịch bệnh Covid-19, có thể thấy cần phải tổ chức lại không gian đô thị và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Sự thiếu vắng và yếu kém của loại hình nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khiến thị trường BĐS mất cân bằng, ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thị trường BĐS năm 2022 sẽ vẫn phải đối mặt với thách thức như tin đồn không xác thực, khó kiểm soát, tạo những cơn sốt đất ảo gây ảnh hưởng và làm náo loạn thị trường, thiệt hại cho nhiều người. Bên cạnh đó, áp lực tăng giá BĐS sẽ rất lớn bởi áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng (đặc biệt giá đất), nguồn cung chưa được dồi dào,…
Đất nền các địa phương giáp ranh/lân cận TP.HCM (hoặc các tỉnh/thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước. Nguyên nhân, nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô, bán nền.
Căn hộ là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương. Còn ở Đồng Nai và Long An, loại hình nhà gắn liền với đất (nhà phố/biệt thự/shophouse) chiếm chủ đạo. Riêng BĐS thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ bị hạn chế.
BĐS nghỉ dưỡng phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Rất có thể phải đến năm 2023 ngành du lịch mới quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó BĐS nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Trong khi đó, BĐS hạng sang và siêu sang tại TP.HCM vẫn chiếm tỉ lệ lớn. Trái lại, loại hình nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết Chính phủ đang rất mong muốn nhà ở giá hợp lý được phát triển mạnh hơn trong thời gian tới. Hiện nay, người dân rất cần nhà ở phân khúc phổ thông. Đây là thị trường đáp ứng nhu cầu thật của hàng triệu người thu nhập thấp. “Ai cũng muốn có một ngôi nhà để “an cư lạc nghiệp” ở thành phố, lúc mới đi làm thì mong có căn nhà 1 phòng ngủ, khi lập gia đình thì muốn có căn nhà 2, 3 phòng ngủ. Thế nhưng, giá bất động sản đã leo thang quá nhanh trong những năm qua khiến việc sở hữu nhà của người thu nhập thấp ngày càng xa vời”, ông Châu nói.
Theo ông Châu, HoREA mong muốn những ngôi nhà dưới 25 triệu đồng/m2 được xuất hiện trên thị trường trong thời gian tới để phục vụ nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là thách thức không hề nhỏ đối với chính quyền và các doanh nghiệp. Các bên cần phải giải được bài toán nhà ở vừa túi tiền với từng nhiệm vụ cụ thể.
Hiện nay, thành phố có mật độ dân số lên đến 4.292 người/km2, cao nhất cả nước khiến nhu cầu nhà ở là rất lớn. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, nhà giá rẻ (khoảng 1 tỉ đồng/căn) đã không có trên thị trường. Việc này khiến hàng triệu người lao động tại thành phố không có chỗ ở đạt chuẩn tối thiểu, bởi họ chỉ có thể dành khoảng 15 – 20% thu nhập hằng tháng (tương đương 1,5 – 2 triệu đồng) cho tiền nhà ở.
Hiện nay, một số đơn vị bất động sản có động thái rục rịch tăng giá. Các chuyên gia cảnh báo, đây giống như con dao 2 lưỡi, bởi giá tăng quá cao, không kèm theo tiện ích, sẽ có thể làm người mua quay lưng với chính các sản phẩm này.
“Giá đất bị đẩy lên quá cao, có dấu hiệu là giá ảo. Điều này không có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, nên chúng tôi rất lo ngại”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định. Thực tế, những cơn địa chấn từ đấu giá đất không phải bắt nguồn từ Thủ Thiêm, mà đã được báo hiệu từ trước bởi những cơn rung lắc nhỏ hơn ở nhiều tỉnh, thành khác trên cả nước.
Tuy giá chào bán nhà trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) tại TP HCM liên tục tăng suốt 12 tháng qua, ngược lại, thị trường nhà cho thuê lại khủng hoảng rớt giá do tác động nặng nề của đợt dịch lần thứ tư. Thành phố phải phong tỏa nhiều tháng liền để phòng chống dịch bệnh lây lan đã khiến nhà phố cho thuê giảm giá 50%, thậm chí có chủ nhà còn miễn tiền thuê trong thời gian này. Nhiều chủ nhà phố cũng xác nhận giảm một nửa tiền thuê cho khách hàng từ quý II/2021 đến quý I/2022 mới bắt đầu đàm phán lại dựa trên diễn biến thực tế của dịch bệnh. Tình trạng giá thuê lao dốc cùng với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng cho thuê tại TP HCM diễn ra mạnh nhất trong vòng một thập kỷ qua. Giá thuê nhà chung cư cũng ghi nhận sụt thêm 10-20% so với năm trước do người thuê nhà giảm hoặc mất thu nhập mùa dịch. Riêng nhà trọ, phòng cho thuê chịu ảnh hưởng tiêu cực nhất khi dỡ phong tỏa người lao động bỏ phố về quê hàng loạt vì cuộc sống bấp bênh.
Suốt 12 tháng qua, nỗi lo thanh khoản kém, mua nhanh bán chậm trở thành tử huyệt của giới đầu tư bất động sản. Theo báo cáo từ phòng kinh doanh của nhiều công ty địa ốc, trừ quý I có kỳ nghỉ Tết là mùa thấp điểm, lượng giao dịch tài sản trong quý II và III, tức thời gian TP HCM phong tỏa chống dịch, tụt xuống bằng không hoặc chỉ ở mức kém. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp xuống thấp nhất trong 3-5 năm trở lại đây.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn đình trệ do tập trung phòng chống dịch, bất động sản cũng mất hai quý giữa năm gần như tê liệt hoàn toàn và chỉ gượng dậy chậm chạp vào quý cuối năm. Theo các chuyên gia, biến số Covid-19 đã khiến thị trường nhà ở năm 2021 giảm tốc, xuất hiện nhiều nghịch lý đáng quan ngại.
Tổng Hợp