Nhờ kiểm soát tốt dịch Covid-19 cùng lợi thế về cơ sở vật chất lẫn chi phí lao động, Việt Nam đang trở thành điểm đến của các Tập đoàn lớn trên thế giới để xây dựng các nhà máy sản xuất quy mô.
Chuyên gia bất động sản dự báo, nơi đâu đón làn sóng hạ tầng và công nghiệp mạnh mẽ thì nơi đó tính thanh khoản của bất động sản được đảm bảo. Chuyển động của thị trường tại những khu vực kể trên mở ra nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư về sản phẩm đầu tư bền vững, an toàn.
Trong số 6 tỉnh thành phát triển nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp của TP.HCM chỉ đứng thứ 5 (sau Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An) và chỉ xếp trên (nhưng cách biệt không lớn) với Tây Ninh.
Ngoài tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương đã giao cắt với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây thông qua đại lộ Võ Văn Kiệt và Đại lộ Nguyễn Văn Linh, việc đưa vào hoạt động tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành đi qua các huyện Bến Lức, Cần Giuộc (Long An), huyện Bình Chánh, Cần Giờ (TP.HCM) và huyện Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) sẽ giúp giao thông liên vùng miền Tây và vùng Đông Nam Bộ rút ngắn thời gian nhiều lần.
kể từ khi Long An được Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy phép cho dự án đầu tư nước ngoài đầu tiên vào năm 1992, sau gần 30 năm, địa phương này này trở thành điểm đến trong thu hút đầu tư, nhất là đầu tư nước ngoài.
Tính đến năm 2020, FDI toàn tỉnh là 1.059 dự án, với vốn đăng ký 6,496 tỷ USD, trong đó, 585 dự án đi vào hoạt động với tổng vốn thực hiện khoảng 3,624 tỷ USD.
Hiện tại Long An có 32 khu công nghiệp (KCN) đã được quy hoạch đồng bộ, diện tích 11.523,14ha và 62 cụm công nghiệp (CCN) diện tích 3.106ha, trong đó 16 KCN và 21 CCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 87,4% và 89,7%.
Đòn bẩy hạ tầng và sự phát triển của các khu công nghiệp thúc đẩy nhu cầu về nhà đất tăng cao, dẫn đến sự đổ bộ của nhiều dự án quy mô, góp phần thay đổi giá trị bất động sản của Long An.
Tăng giá đất làm ảnh hưởng nguồn vốn đầu tư
Báo cáo quý IV/2020 của CBRE cho thấy, tại khu vực phía Nam, giá bất động sản gần khu công nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đã tăng từ 20% – 30% so với năm trước.
Đánh giá về chi phí sử dụng hạ tầng của các KCN tại Đồng Nai năm 2021, lãnh đạo của một doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng (không nêu tên) cho hay: “Phí thuê đất đã có sự điều chỉnh tăng từ 10 – 20% so với năm 2020 tùy KCN và tăng từ 30 – 50% so với 5 năm trước đó.
Nguyên nhân tăng một phần là do có sự phát triển hạ tầng giao thông, các khu đô thị lớn trong khu vực. Đặc biệt là tại tỉnh Đồng Nai có sân bay Long Thành, các tuyến đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, đường vành đai 3… cũng đã làm cho giá đất tăng, kéo theo giá thuê đất ở các KCN tiếp tục tăng theo. Từ đó ít nhiều gây e ngại cho các nhà đầu tư vì chi phí đầu tư tăng theo giá đất”.
Trước đó, để đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư nước ngoài tới Việt Nam, tháng 7-2020 Chính phủ đã ban hành nghị quyết 105 điều chỉnh hơn 10.896ha đất KCN và 2.202ha đất ở đô thị tại một số địa phương. Trong đó có cả việc giảm quy hoạch đất KCN tại các địa phương không có khả năng sử dụng, tăng diện tích quy hoạch cho các địa phương thực sự có nhu cầu.
Bộ Tài nguyên và môi trường chỉ rõ một số địa phương như Phú Thọ, Hòa Bình có 1.750ha đất quy hoạch KCN không có khả năng thực hiện.
Mới đây, tỉnh Thái Bình cũng đề xuất giảm diện tích 2 KCN trên địa bàn không có khả năng thu hút nhà đầu tư, đó là giảm diện tích KCN Phúc Khánh từ 200ha xuống 159,03ha, KCN Sông Trà từ 200ha xuống 150,48ha. Trong khi nhiều tỉnh lại đề xuất bổ sung thêm quy hoạch đất KCN, trong đó Thái Nguyên 975ha, Lào Cai 375ha, Hậu Giang 120ha.
Việc sắp xếp lại hơn 20.573ha đất KCN không có khả năng thực hiện trong thời gian tới, theo Bộ Tài nguyên và môi trường, là rất cần thiết, bởi trong khi một số địa phương để đất KCN quy hoạch treo thì một số địa phương lại đang thiếu đất làm KCN.
Nhà đầu tư hạ tầng KCN sẽ phải tính toán tới việc lựa chọn khu vực đầu tư có giá thuê đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng hợp lý. Để tìm được vị trí vừa thuận lợi về giao thông, vừa có giá thuê hợp lý sẽ rất khó khăn.
Từ góc nhìn cơ quan quản lý, ông Phan Đức Cường – phó trưởng ban phụ trách Ban quản lý các KCN Thái Nguyên – cũng khẳng định giá thuê đất KCN chắc chắn sẽ tăng vì việc áp dụng giá đất mới thời kỳ 2020 – 2024 cao hơn, giá bồi thường giải phóng mặt bằng các KCN tăng.
Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) – cũng cho biết nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển về các KCN ngoài TP.HCM. Dòng dịch chuyển đầu tư từ TP.HCM về các tỉnh vừa có nguyên nhân khách quan (thị trường các tỉnh tăng độ hấp dẫn) và chủ quan (môi trường kinh doanh kém).