Sự mất cân đối cung – cầu bất động sản rất nghiêm trọng, diễn ra tại nhiều đô thị lớn. Đây là một trong số những điểm nghẽn của thị trường bất động sản.
Sự mất cân đối cung – cầu rất nghiêm trọng, diễn ra tại nhiều đô thị lớn, đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Sự mất cân đối cung – cầu đang đẩy giá bất động sản tăng cao, với mức tăng 5 – 10% so với năm trước. Mức giá đất nền nhất là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh trên 100 triệu/m2 đang hiện hữu ở nhiều nơi.
Nguồn cung khan hiếm còn được chỉ ra là do có hiện tượng gom mua dự án, nhưng không triển khai đưa dự án vào xây dựng nhằm đợi giá lên. Trong khi nhu cầu về nhà ở trên thị trường rất lớn. Hệ quả là thu nhập của người dân luôn không theo kịp mức tăng giá bất động sản. Chỉ khi các vướng mắc được tháo gỡ, nguồn cung tăng, giá mới có cơ hội bình ổn hơn. Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Tuy nhiên, thị trường bất độngsản hình thành một “quy luật” đáng chú ý là sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với bất động sản được phục hồi và phát triển mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu thị trường bất động sản luôn rất cao.
Tại thời điểm cuối quý I và đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá, thậm chí sốt đất tại một số phân khúc bất động sản. Cụ thể: Giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng khoảng 5-7%. Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8-10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 – 20% so với mức quý IV/2020). Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.
Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và ngoài ra nhiều nơi như Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, sau đó hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…).
Sau hiện tượng trầm lắng vào quý III/202 do thực hiện giãn cách xã hội, những tháng cuối năm nay này, thị trường bất động sản sôi động trở lại. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam lo ngại sốt đất quay trở lại. Khả năng về đợt sốt đất là rất cao do nhu cầu đầu tư của người dân thì lớn, thị trường lại khan hiếm nguồn cung, một bộ phận lợi dụng tình trạng này đẩy giá lên cao. Còn theo chuyên gia Lê Xuân Nghĩa, hiện nay có tình trạng “trớ trêu”: Những người có đất thì “hô” giá trên trời, nhà đầu cơ thì tha hồ “thổi giá”, người mua ái ngại, cuối cùng không có mấy giao dịch.
Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2021 cho thấy, ở TP. Hồ Chí Minh, thị trường sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Trong khi đó, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới nhà phố/biệt thự. Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc từ loại hình biệt thự và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2021 các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.697 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Đơn cử, Long An và Đồng Nai là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường với khoảng 68% tổng nguồn cung mới.
Thị trường căn hộ ghi nhận 41 dự án mở bán (21.138 căn) trong năm 2021. Các dự án tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương. So với năm 2020, tổng nguồn cung mới bằng 70% (30.042 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 17,122 căn, bằng 81% nguồn cung mới và chỉ bằng 65% so với năm trước (26.313 căn). Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Loại hình căn hộ hạng sang tại TP. Hồ Chí Minh đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2.
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh tăng nhẹ. Trong năm 2021, thị trường đón nhận 9,823 căn mở bán đến từ 55 dự án, tăng 34% so với năm trước (7,339 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 57%, tương đương 5,619 căn, tăng 7% so với năm 2020. Nguồn cung mới tập trung ở Đồng Nai và Bình Dương, trong khi Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trên thị trường sụt giảm mạnh về mức thấp nhất trong 5 năm qua do ảnh hưởng của dịch bệnh và quy định về giãn cách xã hội.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu phục hồi tích cực ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong khu phức hợp. Cụ thể, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2021 đạt khoảng 4,115 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt 71% (khoảng 2,925 căn) trên nguồn cung mới. Riêng condotel chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu với khoảng 3,792 căn được cung cấp ra thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt hơn 58% (khoảng 2,211 căn).
Trong năm 2021, ảnh hưởng từ dịch COVID-19 đã thúc đẩy việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực bất động sản diễn ra nhanh hơn. Ở giai đoạn phong tỏa, giãn cách toàn xã hội, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối đẩy mạnh hoạt động giới thiệu dự án, mở bán trực tuyến trên nhiều nền tảng công nghệ khác nhau.
Tổng Hợp