– Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà vừa có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ nêu quan điểm về việc siết phân lô bán nền tại dự thảo mà Bộ Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) đang lấy ý kiến.
Cụ thể theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, mục 2 được sửa: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Dự thảo này đang gây nhiều tranh cãi trong đó có ý kiến cho rằng quy định có sự “tối nghĩa”, không cần thiết. Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự thảo không cho phép “chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh”, mà Dự thảo Nghị định lại chưa làm rõ nội hàm của cụm từ “khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.
Theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định của Bộ TN-MT sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.
“Cụm từ “khu vực chức năng quy hoạch” không có quy định trong pháp luật về quy hoạch, dẫn đến “tối nghĩa” và cũng không cần thiết, vì đã có nội dung quy định “được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương” – ông Châu nói.
Liên quan đến nội dung dự thảo này, tại văn bản gửi Văn phòng Chính phủ Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, điều 194 luật Đất đai 2013; điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định chi tiết.
Tuy nhiên, theo quy định của luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì hiện nay không còn hình thức Thông tư liên tịch giữa 2 bộ. Do vậy, hiện đang thiếu quy định pháp luât đồng bộ để triển khai thực hiện quy định nêu trên.
Theo Bộ Xây dựng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị.
Bộ Xây dựng cho rằng, chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo.
Mặt khác, điểm b, khoản 1; khoản 2 Nghị định 43 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
“Những nội dụng này cũng đang được quy định cụ thể (bao gồm cả quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục) tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP (Nghị định 11) và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Như vậy, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1; khoản 2, điều 41, Nghị định 43 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, nên không cần thiết phải quy định cụ thể tại Nghị định 43, mà chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo”, Bộ Xây dựng nêu quan điểm.
Cũng theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên – Môi trường về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.
Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị…”.
Hồng Khanh