Thị trường bất động sản trong những năm qua liên tục tăng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, khiến nhiều người có nhu cầu thực không thể mua được nhà ở vừa túi tiền.
Từ câu chuyện thực tế ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, nguồn cầu ở thực và khả năng mua được ngôi nhà đầu tiên có lẽ là động lực lớn nhất để hỗ trợ thanh khoản thị trường.
Tuy nhiên, báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho rằng, một xu hướng nổi bật trong thời gian tới là sự bùng nổ của nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Nhưng hiện nay, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới trong năm 2023 trước khi đưa quyết định.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với tình thế bất thường hiện nay, người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay để phát triển dự án, tạo lập nhà ở, thì Nhà nước phải ban hành các giải pháp bất thường để xử lý kịp thời và hiệu quả. Nhà nước cần có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng được quy định tại khoản 5, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét trình Thủ tướng Chính phủ quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Trong đó, xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay, mà nên “nới chuẩn tín dụng một chút”, nhưng không phải là hạ thấp so với chuẩn tín dụng bình thường trước đây.
“Nếu có được khoản vay mới, thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là vốn mồi để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ. Như vậy có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng”, ông Châu phân tích.
Nhiều chuyên gia từng chỉ ra rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự lệch pha, khi giỏ hàng chiếm đa phần là các sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh khi thị trường bất ổn.
Nhà ở trung bình – khá vẫn là phân khúc chủ lực của thị trường trong năm nay. Đây vẫn sẽ là phân khúc được thị trường mong đợi và đón nhận hơn cả, bởi nó sẽ giải quyết bài toán an cư cho rất nhiều khách hàng, không chỉ tại đô thị lớn như TP.HCM, mà còn ở nhiều tỉnh, thành phố vệ tinh khác – nơi tập trung đông dân cư, chuyên gia, lao động tại các khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…
Do đó, doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ sản phẩm để có đầu ra, cần phải thay đổi chính mình, tạo mục tiêu kế hoạch rõ ràng, ngoài việc làm nhà ở cho người giàu thì cũng cần chú trọng tạo nơi an cư cho những người có thu nhập trung bình…
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay thuộc phân khúc cao cấp. Các sản phẩm này không có thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của đa số người tiêu dùng hiện nay.
Theo ông Đính, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã để lại bài học quý. Tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã kích thích nhiều dự án chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính đánh giá.
Thực hiện nhiệm vụ được giao, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và một số doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản. Qua làm việc, chúng tôi thấy nổi lên một số vấn đề khó khăn, vướng mắc cơ bản như sau: Thứ nhất, một số quy định pháp luật trong các lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai, đầu tư… còn chồng chéo, bất cập, gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Trong đó, khó khăn được nhiều ý kiến phản ánh nhất liên quan đến pháp luật về đất đai như tính tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng…
Thứ hai, khó khăn, vướng mắc về trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng dự án nhà ở, dự án khu đô thị phức tạp, kéo dài, chậm thực hiện ở các địa phương. Thứ ba là khan hiếm nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, do khó tiếp cận tín dụng, khó khăn trong phát hành trái phiếu và áp lực đáo hạn trái phiếu. Các khó khăn này dẫn đến nguồn cung bất động sản và việc triển khai các dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đều hạn chế.
Trong quá trình làm việc với các địa phương, doanh nghiệp, Tổ công tác đã trao đổi, hướng dẫn trực tiếp về các quy định pháp luật và việc tổ chức thực hiện đối với các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành và địa phương.
Các nội dung chưa thể trao đổi, hướng dẫn trực tiếp, Tổ công tác đã cho rà soát, tổng hợp để giải quyết. Theo đó, giao các bộ, ngành theo chức năng nhiệm vụ có văn bản gửi địa phương, doanh nghiệp để hướng dẫn ngay các nội dung thuộc thẩm quyền. Các vấn đề khó khăn, vướng mắc liên quan đến lĩnh vực đất đai thì giao Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các khó khăn, vướng mắc liên quan đến lĩnh vực đầu tư, đấu thầu thì giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Bộ Xây dựng hướng dẫn, tháo gỡ các nội dung liên quan đến xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản…
Cùng với đó, Tổ công tác có văn bản gửi các địa phương để đôn đốc, yêu cầu địa phương khẩn trương giải quyết, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của địa phương mà doanh nghiệp báo cáo, kiến nghị.
Đối với các khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền, Tổ công tác tiếp tục tổng hợp để báo cáo Thủ tướng Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét tháo gỡ.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)