Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nói về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều 76. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo dự thảo trước đây, có hai phương án về quyền sở hữu nhà chung cư được đưa ra: không quy định thời gian sở hữu căn hộ như luật hiện hành, và thời hạn sở hữu chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình nêu trong hồ sơ thiết kế.
Theo phương án này, khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan chức năng phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Ngoài ra, thời hạn sở hữu chung cư phải được ghi trong giấy chứng nhận cấp cho các chủ sở hữu.
Trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng (theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền), chủ sở hữu đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu. Nếu không còn điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ bị chấm dứt quyền sở hữu và chung cư bị xử lý theo hai hướng phá dỡ xây mới hoặc chủ sở hữu được bồi thường, bố trí tái định cư tùy thuộc vào chức năng quy hoạch khi đó.
Phương án quy định thời hạn sở hữu căn hộ sau đó nhận nhiều ý kiến trái chiều từ chuyên gia, chủ đầu tư, người dân vì cho rằng Nhà nước đang dùng quyền hành chính để tước đoạt quyền sở hữu hợp pháp của người dân.
Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) lần này quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.
Quy định này chỉ đơn giản là quy định về thẩm quyền và tôi không thấy có vấn đề gì về quy định chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan này.
Tuy nhiên, quy định đó lại có tác động làm mất đi hay thậm chí là tước đoạt quyền sở hữu chung cư của cá nhân, tổ chức. Vậy câu hỏi là nếu các chủ sở hữu không đồng ý với kết quả kiểm định, họ có quyền thuê kiểm định độc lập không?
Giả sử, UBND cấp tỉnh đưa ra quyết định ban hành danh sách chung cư bị phá dỡ hay cải tạo lại, chủ sở hữu có được tiến hành vụ kiện hành chính bình thường không?
Cũng cần lưu ý thêm về trách nhiệm bồi thường nhà nước trong trường hợp UBND cấp tỉnh ra quyết định sai về lập danh sách chung cư phải bị tháo dỡ hoặc cải tạo, hoặc khi đưa chung cư vào danh sách đó, nhưng lại không có động thái phá dỡ và cải tạo, biến danh sách đó thành “danh sách treo”, khiến chủ sở hữu chung cư không được bồi thường, đền bù, hoặc được thực hiện các quyền khác của mình.
Nói tóm lại, theo tôi, đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư là một đề xuất vội vàng xét theo hầu hết các góc độ pháp lý (nhất là về quyền sở hữu là quyền cơ bản của cá nhân và tổ chức) cũng như thực tiễn. Đề xuất này cũng xung đột với hàng loạt quy định pháp luật hiện hành. Không những thế, như các câu hỏi và vấn đề được nêu ra ở trên, đề xuất này mở ra hàng loạt câu hỏi và rắc rối mà tôi tin là cơ quan soạn thảo hay Chính phủ không thể giải đáp và giải quyết được.
Tôi cho rằng, quyền sở hữu chung cư là quyền sở hữu một tài sản mang tính cơ bản của con người (để làm nơi ở). Quy định sở hữu chung cư có thời hạn là một quy định hạn chế quyền cơ bản này. Do đó, mục đích của nó phải xác đáng đến mức không thể không thực hiện, nhưng cách thức thực hiện phải đủ để đạt được mục đích đó trong sự hài hòa các lợi ích và đảm bảo sự nhất quán mang tính logic và công lý của hệ thống pháp luật. Xét theo tiêu chí này, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn không thể đảm bảo được và cần phải loại bỏ vào thời điểm hiện nay.
Dù dự thảo luật lần này đã làm rõ hơn việc sở hữu gắn với tuổi thọ công trình nhưng theo nhiều chuyên gia, quy định này cũng chưa ổn. Luật sư Trương Anh Tuấn – giám đốc Công ty luật Trường Sơn – cho hay sở hữu căn hộ chung cư giống sở hữu ô tô. Xe hết hạn sử dụng sẽ không được ra đường, nhưng chủ xe vẫn có quyền sử dụng xe đó, nhà chung cư cũng vậy.
Do vậy, theo ông Tuấn, chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư và không nên giới hạn thời gian sở hữu của chủ căn hộ.
Cùng quan điểm, TS Cao Vũ Minh, giảng viên Trường đại học Kinh tế – Luật TP.HCM, cho rằng thay vì quy định quyền sở hữu gắn với tuổi thọ công trình, luật phải quy định thời gian, quy trình thẩm định tuổi thọ công trình chung cư.
Sau khi có kết quả thẩm định, nếu chung cư không thể sử dụng nữa sẽ xử lý việc di dời cư dân và việc xây dựng chung cư sau đó được thực hiện như thế nào. Ví dụ, sau khi chung cư được cơ quan chức năng có thẩm quyền xác định cấp D (cấp rất nguy hiểm) sẽ phát thông báo cho toàn bộ cư dân phải di dời, ai không di dời sẽ bị cưỡng chế để tháo dỡ chung cư, đảm bảo an toàn cho cư dân và người dân xung quanh.
Riêng quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất, cư dân vẫn được bảo đảm, đồng thời cư dân cũng có quyền quyết định phương thức cải tạo, xây dựng mới… chung cư đó.
Tổng Hợp
(ĐTCK, Tuổi Trẻ)