Với thực tế, phần lớn diện tích nhà ở xã hội là từ nguồn quỹ đất 20% dự án thương mại, nhưng chủ đầu tư dự án thương mại lại quy đổi ra tiền nộp, chứ không làm, đồng nghĩa với việc quỹ đất cho dự án nhà ở xã hội đã thiếu, lại thêm “teo tóp”.
Theo UBND TP.HCM, nhà lưu trú công nhân trước đây có các nguồn vốn kích cầu của Thành phố và nguồn vốn trái phiếu chính phủ, nhưng đến nay không còn nữa do ngân sách hạn chế, trong khi thủ tục phức tạp, nên không thu hút được nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia, dẫn đến kết quả đạt được rất thấp so với kế hoạch đề ra.
Theo UBND TP.HCM, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu từ quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bàn giao và đất do các doanh nghiệp tự bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng.
Trong khi đó, trong một số đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao chưa bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Điều này ảnh hưởng đến sự chủ động trong việc chuẩn bị quỹ đất để thực hiện chương trình nhà ở xã hội mang tính dài hạn và căn cơ.
Oái oăm hơn, vì không có quỹ đất trong quy hoạch, doanh nghiệp phải tự bồi thường giải phóng mặt bằng, dẫn tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.
Mặt khác, với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất 10 ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Đó là chưa nói, dù có quy định việc dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng theo báo cáo “dằng dặc” của UBND TP.HCM, từ năm 2016 tới nay, trong “tràn ngập” dự án nhà ở thương mại, chỉ thấy có 2 trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự nguyện bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho Thành phố.
Trong đó, Dự án Khu nhà ở tại phường Trường Thạnh (TP. Thủ Đức) đã được Thành phố thanh toán tiền và giao Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM thực hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo; Dự án Khu dân cư gần 28 ha tại xã Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) do Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích Nhà Bè làm chủ đầu tư đề nghị bàn giao quỹ đất nhà ở xã hội, nhưng Thành phố chưa xác định chi phí để hoàn trả.
Ngoài ra, Thành phố có 2 dự án, gồm Dự án Nhà ở xã hội tại Khu dân cư Hoàng Nam (phường An Lạc, quận Bình Tân) và Dự án Khu dân cư và Công viên Phước Thiện (TP. Thủ Đức) thuộc diện bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.
Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chọn giải pháp nộp tiền tương đương 20% quỹ đất vào ngân sách nhà nước.
Vấn đề “đau đầu” khác, theo UBND TP.HCM, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án nhà ở xã hội, vay vốn xây dựng, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay vốn mua nhà là chưa ổn định.
Năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội – Chi nhánh TP.HCM chỉ được cấp nguồn vốn ít ỏi, chỉ khoảng 150 tỷ đồng để cho các đối tượng vay mua nhà ở xã hội, với lãi suất 4,7%/năm.
Dù vậy, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cũng chưa tiếp cận được nguồn vốn này, dẫn đến phải đi vay vốn ngân hàng thương mại với lãi suất tới 9%/năm. Việc này dẫn đến tăng giá thành nhà ở xã hội, người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Đáng lưu ý, một nguồn ngân sách không nhỏ thu được từ việc chủ đầu tư nhà ở thương mại nộp vào để không phải dành 20% quỹ đất tại dự án của mình để làm nhà ở xã hội. Nhưng theo UBND TP.HCM, nguồn tiền này chưa được tách thành mục riêng dùng để phát triển nhà ở xã hội khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án.
Mặt khác, theo quy định, các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán đã làm chậm thu hồi vốn, dẫn đến kém hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
TP.HCM cũng đã có chính sách cho các đối tượng thu nhập thấp được vay tối đa 900 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 4,7%/năm thông qua Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố. Tuy nhiên, mức vay này còn thấp so với giá trị căn nhà và đối tượng được vay còn hạn chế.
Đó là chưa kể, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội còn phải thực hiện thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê mua, kiểm soát lợi nhuận định mức dự án…, nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư)